光明地产CMBS是上海国企首单获批的CMBS，不仅高度体现了光明地产出色的资本运作能力和资产盘活能力，同时也对降低国有上市房企经营风险、探索转型城市运营和服务商具有积极的意义。

概述

2月23日，光明房地产集团股份有限公司公告宣布，光明地产大厦资产支持专项计划已于2018年2月14日正式成立。

公告披露，于2月14日，该公司收到本次专项计划管理人和销售机构开源证券出具《光明地产大厦资产支持专项计划成立公告》，载明自2017年12月12日起，已向合格投资者推广“光明地产大厦资产支持专项计划”。

经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）验资，该专项计划实际收到的认购资金人民币8.8亿元，计划募集资金专户中的认购资金已经达到《光明地产大厦资产支持专项计划说明书》约定的专项计划目标募集规模，并已具备成立条件，该专项计划于2018年2月14日正式成立。

此外，截至2018年2月14日，光明地产已收到人民币8.74亿元（等额于募集资金总额扣除抵押保证金之后的余额），本次商业不动产抵押贷款资产支持证券已完成发行，共募集资金人民币8.8亿元，其中18光明A发行规模3.62亿元，票面利率5.99％，每年摊还本金；18光明B发行规模4.98亿元，票面利率6.48％，到期一次还本；18光明C发行规模0.2亿元，票面利率6.99％，到期一次还本。期限均为21年，按年付息，于2039年2月14日到期。

光明地产CMBS发行规模8.8亿元，产品期限为21年（3+3+3+3+3+3+3年）。光明地产CMBS是上海国企首单获批的CMBS（商业不动产抵押贷款资产证券化），不仅高度体现了光明地产出色的资本运作能力和资产盘活能力，同时也对加快国内房地产企业资产证券化的发展具有重要示范效应。

本单产品的构造

1. 基本要素

光明地产大厦资产支持专项计划发行规模8.8亿元，期限21年，其中优先A档3.62亿元，优先B档4.98亿元，优先C档0.2亿元。该项目原始权益人及增信机构为光明房地产集团股份有限公司，项目公司及借款人为上海北茂置业发展有限公司。

2. 基础资产

光明地产大厦CMBS基础资产为信托受益权。目标资产为位于上海市静安区的光明地产大厦，其总建筑面积为31，918.26平方米，用途为办公、商业。该标的资产地处上海城市中心的人民广场核心商圈，比邻大悦城商业综合体以及多条轨道交通线路，交通便捷。标的资产包括底层商业和写字楼部分，由资产持有人上海北茂置业发展有限公司负责运营管理，由公司下属子公司上海华仕物业管理公司进行物业管理。其中，办公区域15411平方米，地面及地下商铺等5244.28平方米，租户多为金融、科技、商业服务业大中型企业，客源稳定，租金收缴、物业管理情况良好。核心区位、优质物业、成熟运营为本项目带来独特的市场优势。

根据戴德梁行出具的房地产估价报告，通过比较法和现金流量折现法对估价对象的市场价值进行了测算，评估价值为13.51亿元目标资产价值是优先级资产支持证券本金规模的1.54倍以上，初始抵押率为65.14％，可为优先级资产支持证券提供有效增信，可以充分覆盖信托计划优先债与夹层债的贷款本息。

3. 交易结构

光明地产以下属全资子公司上海北茂置业发展有限公司所持有的上海市静安区西藏北路199号写字楼和商业作为资产支持、以标的资产产生的现金流作为支撑，通过设立信托计划，并以相应信托受益权作为基础资产发起资产支持专项计划。

4. 增信措施

（1）结构化分层

优先A档证券的预期收益和本金将优先于B档获得偿付，优先B档证券预期收益和本金将优先于优先C档获得偿付。

（2）现金流超额覆盖

专项计划现金流对优先A类证券利息的最覆盖倍数为1.30倍。

（3）物业资产抵押

目标资产将抵押给信托计划，其经戴德梁行估价为13.51亿元，约为发行总规模的1.54倍，抵押率约为65.14％，可为优先级资产支持证券提供有效增信，可以充分覆盖信托计划优先债与夹层债的贷款本息。

（4）流动性支持

光明地产应于开放参与日买入全部差额份额，并于开放参与日前第2个工作日将差额份额对应的流动性支持金一次性支付至管理人指定的账户。

（5）差额补足

光明地产作为差额补足机构应根据协议的约定，将其应支付的专项计划差额补足款项支付至专项计划账户。

本单产品对光明地产的意义

CMBS作为更具实操性、复制性、标准化的证券化产品，是目前房地产行业激活商业地产证券化的最有效形式之一。目前国内CMBS的运作模式获得监管机构、投资者、市场参与方等广泛认可，其法律环境和税收环境相对比较成熟。通过交易所市场发行的标准化产品，实现了众多金融机构投资者的广泛竞争参与和选择，形成了有效的激励机制，有助于优质物业和管理人脱颖而出，实质性提高经营水平和商业物业价值；同时通过分散投资人投资商业地产的风险，有效地促进了行业的健康稳定发展。

光明地产作为沪上国企探索CMBS之路的先行者，具有良好的资本运作能力、资产盘活能力和金融创新能力，在国务院关于“利用资产证券化盘活存量、降低社会融资成本”等政策方针的指引下，以国企独有的务实严谨、进取审慎的风格，积极响应中央简政放权的号召，并得到了上海证券交易所的指导和支持。鉴于企业良好的信用资质、资产标的优越的地理位置、基础资产稳定的现金流、产品完善的结构设计，该专项计划取得了市场和交易所的高度认可。

此次CMBS的成功发行，不仅为光明地产盘活了存量商业资产、打通了新的融资渠道，也为将来光明地产谋求各类资产证券化产品奠定了良好的基础，对降低国有上市房企经营风险、探索转型城市运营和服务商具有积极的意义。

光明地产和光明集团简介

1. 光明地产简介

本单产品的原始权益人为光明房地产集团股份有限公司。作为上海市国资委旗下的上市公司，光明地产自重组上市以来，积极发挥上海本地国资企业的背景优势，不仅继续加快拓展房地产传统住宅开发业务，并且主动对接区域政府，以符合政策导向的形式积极参与保障房、城中村改造、历史名镇、特色小镇、城市更新等各类城市运营建设项目，创新资源获取模式形成自身独特的发展优势。

2. 光明集团简介

（1）概述

光明地产的控股股东光明食品（集团）有限公司是集现代农业、食品加工制造、食品分销为一体、具有完整食品产业链的综合食品产业集团。光明地产依托集团发展优势，积极探索创新转型，以房地产开发及经营为核心和母体，推动“新城+新镇”产业发展和“冷链+生鲜”的跨界联动发展，以+金融、+互联网为驱动，实现公司创新发展。

光明食品集团坚持以食品产业为主体，地产和金融为两翼的“一体两翼”产业结构；实施融合战略、品牌战略、渠道战略和平台战略四大战略；推进以“产业先进、环境优美、生活优越”为标志的殷实农场建设；致力于成为上海特大城市主副食品供应的底板，安全、优质、健康食品的标杆，世界有影响力的跨国食品产业集团。

（2）上海市委书记就深化上海国资国企改革调研光明集团

上海市委书记李强2月12日下午就深化上海国资国企改革、推动国企创新发展，前往光明集团、上汽集团调研。李强说，上海是国企重镇，深化国资国企改革意义重大。要深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义经济思想，以更大力度将改革推向深入，以国资管理创新带动国企改革发展，真正管好国资、放活国企，进一步调动积极性、提升竞争力，推动国有资本做强做优做大，更好参与国际合作竞争，为促进全市改革发展作出更大贡献。

李强指出，光明集团要聚焦主业，紧跟新消费、新需求、新体验，努力打响具有国际知名度的“光明”品牌。大力实施国际化战略，着力打造世界一流企业。要深化国资国企改革，真正建立现代企业制度，进一步调动企业员工的积极性。要切实发挥好服务民生功能，把确保农副产品足量优质供应作为头等大事，当好保障供应稳定价格的主力军，建好安全优质食品供应的主渠道，努力提供最放心、最安全的食品，让广大市民的“米袋子”“菜篮子”“奶罐子”有稳定可靠来源。要积极回应市民诉求，在早餐供应、市民食堂等方面研究破题，探索商业模式创新，更好满足群众需要、服务城市发展。

本文源自REITs行业研究