苏州吴中城建集团：2022年净利润1.57亿 酒店餐饮收入2.18亿元

中诚信国际认为，吴中城投作为吴中区重要的开发建设主体，承担了区内大量基础设施、安置房、土地整理 等项目建设，职能定位明确，业务具备很强的竞争力，但随着区域内基建配套日趋完善，公司项目承接进度 有所放缓，业务可持续性和稳定性一般;除政府类项目外，公司市场化业务亦较为多元，玻璃加工、商品房 销售、污水处理、房屋租赁、旅游和酒店餐饮等多元化业务发展可对整体收入和现金流形成有效补充。但公 司前期政府类代建工程项目投入规模较大，业务结算和回款进度较慢，对运营资金形成长期占用;且部分经 营性业务造血能力不佳，仍处于亏损状态，后续经营情况需持续关注。

苏州吴中城建集团自成立以来即承担吴中区主要的基础设施建设任务，以服务吴中区城市建设和改造为主要目的。2019 年以前，公司基础设施业务模式为委托代建，系公司与吴中区政府签订《委托代建及回购合同》，按照项目最终的审计决算金额加计约15%由吴中区政府回购。

自2019年起，公司新承接的基建业务模式由原来的委托代建调整为仅收取代建管理费的业务模式，由公司和委托方签订《项目代建合同》，项目建设资金来自委托方，公司仅负责建设并收取项目代建管 理费，代建管理费一般为项目总金额的1%~2%，公司确认收入时仅确认代建管理费收入。

近三年来，苏州吴中城建集团分别实现基础建设收入0.00亿元、6.55亿元和5.36亿元，均来自委托代建模式下按照成本加成(15%)确认的项目建设收入。

从业务开展情况来看，苏州吴中城建集团承担了吴中区内大量的基础设施建设任务，已完工项目基本为委托代 建模式，截至2022年末主要已完工项目总投资36.54亿元，拟回购金额42.01亿元，已确认收入约15亿元，仅实现回款约7亿元，整体结转和回款滞后。公司在建基础设施建设项目2个，均为代建管理费模式下承接的项目，项目建设资金均由委托方提供，公司投资压力较小。

同期末，苏州吴中城建集团暂无拟建项目，随着吴中区基础设施配套不断完善，区域内新增的基础设施建设项目需求逐渐减少，公司近年来整体代建项目放缓;但考虑到公司作为吴中区城市基础设施建设投融资平台的地位突出，未来仍将根据政府规划承接市政基础设施项目建设，预计该业务仍具备一定可持续性。

苏州吴中城建集团为吴中区重要的土地一级开发主体，同时还负责储备地块的土地平整工作。公司 土地整理业务流程如下:公司与吴中区政府签订《土地一级开发整理协议》，接受吴中区政府委托 对吴中区范围内土地进行开发整理，资金全部来自自筹;根据协议规定，吴中城投需在约定日期之前完成相关土地的开发整理工作，使开发土地具备上市条件;

整理完成后，根据政府土地出让 计划，交市国土局通过“招、拍、挂”程序对相应地块公开出让;市国土局在扣除规定的各项基 金和税金后将土地出让金全额返还给区财政;吴中区财政局向公司返还土地开发整理的成本(含 资金成本)，并按照实际结算土地开发整理成本总额的 5%向公司支付土地开发收益。

近三年来，公司仅于2020年确认了土地整理收入4.59亿元。

从业务开展情况来看，截至2022年末，苏州吴中城建集团主要已完工土地开发整理地块10 块，合计总面积2422.68亩，合计总投资26.34亿元，已确认收入约5.5亿元，均未实现回款。受土地出让市场行情及财政资金安排影响，后续收入的确认及回款存在一定不确定性，该业务资金沉淀量较大。

截至2022年末，苏州吴中城建集团无在整理土地，拟整理土地5块，合计整理面积1309亩，计划总投资13.71亿元，未来仍有一定规模投资需求。

苏州吴中城建集团安置房业务主要由子公司苏州吴中城投置业有限公司负责运营，该子公司拥有 房地产二级业务资质，由于城市拆迁安置需求减少，自 2016 年起，公司无新增安置房项目，截至2022年末，公司在手项目均已完成投资并移交。

公司进行安置房建设的业务模式为吴中区政府与公司签订《委托代建合同》，公司进行垫资建设，相关建设成本计入“其他应收款”或“存货”等 资产科目。项目完工且验收合格后，公司将其移交吴中区政府进行统一分配，吴中区政府在验收 合格半年内按安置房建设账面成本分批次回购，账务处理上直接冲减公司相关资产科目。同时吴中区政府按照当期回购额的10%向公司支付委托代建费，公司确认代建管理费收入。

从实际作业来看，政府回购及代建管理费的支付均存在一定滞后，其中2022年公司实现安置房建设管理费 收入0.53亿元，近三年收入规模基本持平。

从业务开展情况来看，如前所述，截至2022年末，公司已完工安置房项目5个，总建筑面积79.30万平方米，已全部完成投资并移交。

2017年8月，根据《关于吴中高新区与区城投、国裕公司1相 关事宜协调会议纪要》(吴政办纪【2017】48 号文)，“鉴于中心城区城市开发体制由原有的区城 投公司、国裕公司为主体，调整为属地负责，所涉地块拆迁、安置房建设成本等资金问题由区城 投、国裕公司与高新区进行了划交，相关款项由高新区支付给区城投公司及国裕公司”。

实际操作中，根据吴政办纪【2017】48 号文，所涉安置房建设成本的资金回款由苏州市吴中城区建设发展有限公司(以下简称“吴中建发”)直接支付给公司，公司代建的部分安置房项目由吴中建发购置 并进行后续销售。

截至2022年末，苏州吴中城建集团收到吴中区政府和吴中建发安置房代建回款累计6.26 亿 元。公司“其他应收款”科目中应收45.39亿元安置房房款中有11.6亿元应收对象为吴中区政 府，其余33.79亿元应收对象为吴中建发，欠款方已分别向公司制定了未来五年回款计划(详见表8)，中诚信国际将对公司安置房未来回款进展保持持续关注。

总体来看，苏州吴中城建集团基础设施建设、土地整理和安置房建设项目资金沉淀周期较长，对公司运营资金形成长期占用，需持续关注公司以上项目未来收入和成本结转，以及实际回款情况。

除安置房建设外，苏州吴中城建集团亦开展商业地产开发业务，运营主体为子公司苏州熙春实 业有限公司，其拥有江苏省住房和城乡建设厅颁发的《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质 证书》，按二级标准从事房地产开发经营业务。公司商业地产项目均采取自主开发模式，以租售结合实现资金平衡，所开发项目均在达到政府规定的预售条件并取得商品房预售许可证后组织销售。

截至2022年末，公司在售商业地产项目为香山慧境商务办公楼。该项目位于苏州太湖旅游度 假区孙武路南侧，香山运河北侧，度假区管委会东侧，系别墅式办公楼及商务写字楼，已于2019年竣工，总投资7.68亿元，已实现销售回款1.2亿元，销售进度约6.4%，去化速度较慢;另外，该项目可租赁面积48936平方米，已实现出租率约69.75%。

近三年，苏州吴中城建集团实现的房产销售收入 均来自该项目，后续随着项目去化仍可为公司贡献一定规模的收入和现金流，但考虑到目前房地产市场行情及政策波动影响，该项目未来销售去化及投资回报情况仍存在较大不确定性。

苏州吴中城建集团持有的租赁物业资产较为分散，主要包括澹台湖大厦、运河风光带法国公园项目、 浦庄工业园项目、金茂工业园、东山科技园项目和天域大厦等，均系公司自建，业态较丰富，包括商业、厂房、写字楼等。

截至2022年末，苏州吴中城建集团主要自持物业可租赁面积65.67万平方米，整体出租情况良好。截至2022年末，公司在建的租赁项目为苏蠡路人才公寓，该项目建设期为2020 年至2023年，总投资规模为4.78亿元，已投资规模为2.43亿元;

公司拟建租赁项目为浦庄工业园升级改造项目，计划总投资10亿元，计划2023年开工。上述项目建设资金公司均计划自筹， 面临一定资本支出压力。

2022年，苏州吴中城建集团实现租赁业务收入1.31亿元，同比稍有下降，但随着人才公寓的逐步完工交付使用，以及拟建项目逐步开展，预计该业务收入仍有进一步增长空间。

苏州吴中城建集团持有苏州华东镀膜技术有限公司(以下简称“华东镀膜”)80%股权，华东镀膜始建于1993年，主要产品有镀膜玻璃、钢化玻璃、中空玻璃等，主要运用于住宅、写字楼、商 业楼、市政办公楼建筑外面，采用“工厂—工厂”订单化生产运营模式。

2022 年，公司实现玻璃加工业务收入1.8亿元，较上年基本持平;毛利率受原材料价格波动而有所波动。

苏州吴中城建集团酒店业务主要由子公司苏州临湖地热开发有限公司(以下简称“临湖地热”)、文 化产业以及文化旅游等子公司运营。公司主要持有临湖温泉项目、澹台湖会议中心、皇家金煦酒店、太湖尚怡酒店、东山精品酒店、假日酒店、智选假日等项目，目前均已投入运营。

苏州吴中城建集团酒店业运营模式分为自主经营和委托代管，以自主经营为主。委托代管方面，公司与如家集团、洲际酒店集团等知名酒店管理品牌合作，委托其代为管理了部分产权酒店，公司支付管理费用;

权属关系方面，苏州吴中城建集团自主经营和委托他方代管的酒店均为自有产权酒店，不存在租入的酒店资产。公 司酒店餐饮业务采取传统的以销售酒店住宿、娱乐、餐饮、会议等主打产品为主，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案，实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店的盈利。

近三年，苏州吴中城建集团酒店房价及餐饮价格无明显提升，但入住率水平一般，公司未来将通过整合营销资源、完善更新设施，不断提高酒店入住率，以提升该板块收入和盈利水平。

2022年，苏州吴中城建集团福朋喜来登酒店投入运营，且部分酒店被政府征用，在打包整租模式下，当年公司实现酒店餐饮业务收入同比大幅增长118.12%至2.18亿元，成为收入的重要来源之一。

苏州吴中城建集团旅游业务主要由子公司文化旅游负责运营，作为国家5A级景区——苏州市 吴中太湖旅游区的经营主体，文化旅游围绕旅游主业展开布局，形成了景区门票及服务、旅行社业务、游船服务以及酒店运营等收入来源。其中，公司的景区门票及服务收入主要来自运营的园博园、天池花山、启园、紫金庵和沐春园景区。

2022 年，受旅游业整体行情影响，苏州吴中城建集团当年仅实 现旅游业务收入 0.39 亿元。

2018年，苏州吴中城建集团将苏州吴中水务发展集团有限公司(以下简称“水务集团”)纳入合 并范围，水务集团旗下拥有2家污水厂，分别为苏州吴中城区污水处理有限公司和苏州吴中金庭 污水处理有限公司。

截至2022年末，水务集团在建工程包括金庭、东山、光福、横泾、甪直等农村污水治理工程，合计总投资9.35亿元，未来尚需投入0.91亿元。近年来，公司污水处理业务收入呈现逐年小幅下降趋势，且受财政资金拨付滞后以及污水管网折旧等原因，该业务收入无法覆盖成本。

由于苏州吴中城建集团本部长期为国裕公司、吴中建发、苏州市木渎城乡投资开发有限公司等区内 国资单位的融资提供担保及后续跟踪工作，经与各家商议并签署了《融资担保服务协议》，根据协议规定，担保方为融资方提供后续跟踪服务，包括整理项目材料、报表、抵押资产、银票保管等档案，督促融资方及时调配资金，按时还本付息，到期解除抵押资产等等，担保方按总担保金额1.5%收取年度服务费，并向对方开具增值税专用发票。

截至2023年3月末，苏州吴中城建集团合计担保规模同比减少48.43%至50.34亿元，其中对内担保金额为30.78亿元，不收取担保费用;对外担保金 额为19.56亿元。2022年，公司担保管理费收入为0.2亿元，同比减少9.1%，主要系公司不再新增对外担保，且存续对外担保规模随着部分融资项目到期而减少。

总体来看，多元的市场化经营业务分散了苏州吴中城建集团经营风险，提升了公司业务竞争力。但租赁和污水 处理业务未来面临一定投资需求，且资金全部来源于公司自筹，考虑到自营项目投资回收周期长 且投资回报情况存在不确定性，相关项目资金平衡情况需持续关注。

苏州吴中城建集团作为吴中区重要的基础设施和安置房建设以及土地开发整理业务主体，先后获得政府在资金、资产划拨以及财政补贴等方面的有利支持，加之项目投资需求不断增加，公司总资产规模保持增长。

苏州吴中城建集团目前形成了以安置房建设、基础设施代建、土地整理为主，以房产销售、房屋租赁、酒店餐 饮、旅游服务、玻璃加工、污水处理等经营性业务为辅的业务格局，同时与区域内政府单位和国 有企业发生较多往来款项，资产主要由上述业务形成的应收类款项、存货、投资性房地产、在建工程等构成，并呈现以流动资产为主的资产结构，且公司未来仍将保持这一业务布局，预计其资 产结构将保持相对稳定。

因回款较为滞后，苏州吴中城建集团大量资金沉淀于应收类款项和存货，2022年末两者合计占总资产比重的 57.15%;其中，应收账款以应收苏州市吴中区财政局的土地整理、代建项 目工程款(34.98 亿元，占比 96.90%)为主，年末应收账款账龄超过 3 年的占比超过 56%。因应 收的预缴土地整理拆迁费用、工程往来款和安置房结算款规模扩大，公司近三年及一期其他应收 款快速增长，截至 2022 年末，账龄 2 年以上的占比超过 70%，欠款方主要为国企及政府类机构， 账龄年限较长，对公司资金形成较大以及长期的占用，应关注其回收进展。

同期末，公司存货以合同履约成本(130.95亿元)为主，主要为基建和土地整理成本，随着代建工程的投入而逐年增 长;除政府代建类工程外，公司亦保有较大规模自营工程投入，2022 年末在建工程主要包括尚未 竣工和结转的澹台湖会议中心(15.45 亿元)、武珞科技园(19.47亿元)以及多个污水治理工程项目等，当年公司将部分已完工物业资产转至投资性房地产科目，年末在建工程同比下降。

公司账面保有一定规模的货币资金用于经营周转及债务偿付，2022年末受限规模为4.46 亿元，为银行承兑汇票保证金。此外，公司还拥有一定规模长期股权投资、其他权益工具投资等对外投资资产， 以及投资性房地产2，能够产生一定收益，但整体规模有限。

其中，其他权益工具投资主要系对苏州市吴中农业发展集团有限公司(10.53亿元)、苏州市轨道交通集团有限公司(9.08亿元)、苏州市吴中东太湖建设发展股份有限公司(4.5亿元)以及一些产业基金的投资;

长期股权投资主要为对合营企业苏州市吴中城投万科置业有限公司(2.80 亿元)和联营企业苏州市吴中国盛国有资产经营管理有限公司(12.45亿元)的股权投资，近三年上述股权投资产生的投资收益分别为0.95亿元、0.4亿元和0.3亿元。总体来看，公司资产收益性有限，流动性不足，整体资产质量欠佳。

公司所有者权益主要由实收资本、资本公积、未分配利润构成。实收资本主要系股东对公司履行 的货币、实物以及股权出资，2021 年 6 月，吴中区财政将以前年度以注资形式拨付资金 0.70 亿 元形成的资本公积经批准后转增实收资本;2021 年 12 月，苏州市吴中区人民政府以实物资产形 式增资 1.16 亿元，增资后公司注册资本和实收资本均增至 51.25 亿元。近两年公司资本公积无变 化，主要包括股权划转(20.98 亿元)、实物资产注入(5.35 亿元)、货币注资(13.23 亿元)等。 受益于政府拨款和经营留存，公司近年来经调整的所有者权益保持逐年增长，预计未来随着利润 积累，公司所有者权益将进一步增厚。

随着项目建设的继续推进以及融资需求扩大，公司财务杠杆比率已处于较高水平，且未来公司仍 将主要依赖于外部融资满足资金缺口，净债务预计将有所增长，需持续关注公司财务杠杆的控制 情况。

苏州吴中城建集团基础设施代建、安置房和土地整理业务回款滞后使得销售商品、提供劳务收到的现金规模与 营业收入较不匹配，近三年及一期收现比均小于 1，整体收入质量一般。

苏州吴中城建集团经营活动净现金流受工程项目建设回款及往来款收支影响较大。2022 年以来，公司工程业务 投资支出扩大加之往来款净流出，经营性现金流由净流入转为净流出。

苏州吴中城建集团投资活动主要为自营项目建设以及股权和基金等投资，近年来公司投资支出扩大导致投资活 动现金流持续净流出。同时，根据公司的发展计划，未来公司的投资活动仍主要集中在自营项目 建设和股权等投资，可收回的和投资活动相关的现金有限，预计未来两三年内公司的投资活动现 金流仍呈净流出态势。

如前所述，苏州吴中城建集团经营活动获现能力趋弱，投资活动存在一定资金缺口，公司对外部融资保有较大 需求。公司主要依赖于银行借款和债券发行来弥补资金缺口;近年公司借款金额呈现快速增长态 势，筹资规模扩大使得筹资活动产生的现金流量净额逐年增长，快速上升的债务规模亦加重了公 司债务负担和债务滚续压力，需持续关注公司在资本市场的再融资能力及融资监管政策变化。总 体来看，公司通过外部债务融资的方式基本可以覆盖资金缺口。

随着经营业务的持续发展，苏州吴中城建集团外部债务融资需求推升，近年来债务规模逐年增长。公司债务以 银行借款和债券融资为主，且银行借款多有抵质押及担保措施，以长期项目贷款为主，同时有少 量非标借款，债务类型及渠道较为多元。

出于对综合融资成本以及运营资金需求的考虑，苏州吴中城建集团近年来新增较多银行短期借款及超短融等短期融资产品，导致短期债务占比逐年上升且已超过 50%;截至 2022 年末，公司非受限货币资金/短期债务仅为0.11倍，面临的即期偿付压力大。

苏州吴中城建集团EBITDA 构成主要为利润总额，利润总额受经营性业务利润、其他收益和公允价值变动收益影响较大，2022年EBITDA受经营性业务利润减少而同步下降，但考虑到公司职能定位和主业较 为稳定，利润总额中贡献度较高的其他收益(政府补助)具备持续性，预计未来仍可为公司EBITDA提供较好支撑。

此外，近年来苏州吴中城建集团债务规模逐年增长导致利息支出扩大，加之经营活动净现金流 由净流入转为净流出，EBITDA和经营活动净现金流无法对利息形成有效覆盖，偿债保障能力有待提升。

受限情况方面，截至2022年末，苏州吴中城建集团受限资产占当期末总资产的5.66%，主要为票据保证金、用于融资所抵押的物业资产、土地资产等。

或有负债方面，截至2022年末，苏州吴中城建集团对外担保余额合计51.89亿元，占同期末净资产的比例为37.9%。公司对外担保对象均为国有企业，但考虑到主体较多且规模较大，公司仍面临一定或有负债风险。

此外，截至2022年末，苏州吴中城建集团无重大涉诉事项。

根据公司提供的《企业历史违约记录情况表》及企业征信报告，截至2023年5月，苏州吴中城建集团近三年一期未发生违约事件，也不存在三年以前发生且当前未结清的违约事件。