之前有好几位粉丝后台私信问我，个人住房按揭贷款和房产抵押贷款有什么区别？两者哪个更划算？

小编今天就来分享一下，两者的“定义”“区别”和优劣势对比。

按揭贷款和抵押贷款的定义

按揭贷款：购房者购买新住房，银行向购房者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息；

抵押贷款：指银行以借款人或第三方拥有的房地产作为抵押物发放的贷款；

其二者的联系为按揭贷款与抵押贷款均含有抵押性质。

按揭贷款和抵押贷款的区别

贷款用途不同：

按揭贷款用于借款人购买房屋用的，而房产抵押贷款用于借款人的生产经营和消费等用途，明确规定不允许用来购房。

债务关系不同：

按揭涉及了三方的债务关系，购房按揭者、开发商、银行; 抵押贷款只是借款人和银行两方的债务关系。

贷款手续不同：

申请住房按揭贷款时借款人需要提供“首付款证明、购房合同”等材料；而办理抵押贷款借款人需要提供“房产证、贷款用途”等材料。

政策限制不同：

住房按揭贷款受楼市限贷限购政策影响，房产抵押贷款只受银行贷款政策影响。

贷款利率不同：

正常来说按揭房贷款利率普遍高于抵押贷款利率；

一线城市首套利率在4.55% - 4.75%左右，二套利率在4.9% - 5.25%左右；

一线城市抵押贷款利率一般在2.8% - 3.5%左右。

住房权证状况不同：

房产抵押贷款一般是已经拥有了完全的产权证的住房，贷款申请人已经是住房的所有权人。而住房按揭贷款时按揭的住房是正在购买的住房，贷款人还没有拥有住房的产权。按揭贷款是通过分期付款先付出后获得权益（房屋所有权），而抵押贷款是先获得权益（贷 款）后偿还贷款。

按揭贷款与抵押贷款的优劣势

按揭贷款优势：

1）首套房30%首付，同时可使用公积金抵冲房贷；

2）稳定，最长可30年按揭贷款。

按揭贷款劣势：

1）二套房最高可申请房产价值的30%部分贷款，如果是交易价格较低，那可申请的金额更少；

例如：一套房产的市场价1000W，由于想把税费做低，最终的交易中心核定价格是800W，所以二套按揭只能贷800W的30%240W。

2）利率相比抵押贷款高。

抵押贷款优势：

1）利率低，一线城市二套房500W贷款，20年等额本息还款为例，5.25%利率按揭贷款共计要还利息3086130元

抵押贷款20年等额本息还款可以申请3.2%利率，共计要还1775953元

两种贷款方式，抵押贷款相比按揭贷款共计节约1310177元利息。

2）成数高，由于主要的一二线城市多数需认房认贷，所有在被认定为二套房的情况下，非普通住宅首付一般需要7成，抵押贷款一般可以贷房产价值70%额度，只需要30%房款就可以购买二套房产。

3）还款方式除了等额本息、等额本金外，还有先息后本还款方式（每月只归还利息），大大减轻了借款人的月还款压力。

抵押贷款劣势：

1）如借款金额超过300W，需要本人或家人名下持有公司来申请；

2）每一至三年需要审核一次征信情况。

房产抵押贷款的风险及防范对策！

当前，经济下行压力持续加大，受此影响，银行业面临的不良贷款压力激增。房产抵押贷款是银行贷款的主要担保方式之一,也是银行认为最安全的担保方式。但在抵押房地产处置中仍然存在风险，如果风险管理措施不到位，房产抵押贷款也会变成不安全。

因此，房产抵押类不良贷款的风险问题值得深思。小编为您介绍关于房产抵押类不良贷款的风险问题成因。

一

房产抵押类贷款风险的现状及成因

房产抵押类五级不良贷款余额，占五级不良贷款余额的31.87%。上述数据并不包括已处理和已损失的房产类贷款，从实际情况来看，房产类抵押贷款面临的风险已经比较严重。

一

二

房产抵押类贷款风险不断加大的原因是多方面的，从行社内部来看，主要原因有以下几点：

贷前调查未尽职。在对房产抵押类不良贷款后续处理过程中发现，绝大多数出现风险问题的贷款都存在贷前调查不尽职的问题，客户经理未对抵押物进行全面了解，包括抵押物的基本情况、权属、出租情况等。司法处置中，抵押人往往会针对银行工作人员的疏漏提出异议，导致银行在抵押权变现过程中遇到困难，甚至遭受损失。例如，某炭业有限公司贷款续贷前已经通过银行收取了第三方租金，即抵押物已出租。单就操作过程来看，银行事前虽然多次到实地调查了解，该公司也口头确认抵押物没有对外出租，但由于银行未能提高警惕，未留存相应的文字、图片、影像来证明该抵押物未出租的情况，导致最终抵押权变现遇阻。

合理估价难以进行。部分行社对于抵押物的估价管理存在一定缺陷，未能很好地根据房产所处的区域位置、变现难易程度等因素合理确定抵押物的估价。实际操作过程中，由于自身缺乏相对合理的估价依据，银行更多依赖于评估公司对于抵押物给出的评估，导致许多抵押物在出现风险后价格严重缩水，造成贷款损失。

操作层面漏洞显现。近年来，部分银行工作人员有章不循、操作不合规也成为房产抵押类贷款不良频发的一个重要原因。一些行社在贷款营销上的力度不断加大，但部分人员放松了对抵押物的审查，忽视了评估价过高的情形，甚至存在违规发放房产抵押类贷款的情况。

三

房产抵押类贷款面临的法律风险

房产抵押类贷款法律关系的复杂性主要包括：

1.租赁权风险

抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订了时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费，或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

2.首查封风险

虽然抵押物被首查封不影响抵押权人的优先受偿权，但从银行处置抵押物的实践来看，首查封会对抵押权人实现抵押权带来不利影响。

处置进程受到限制。从司法实践看，抵押权的实现受制于首查封法院对债权人债权的诉讼、判决及执行进程，特别是在被人民法院跨省查封的情况下，抵押物处置的难度会进一步加大。

协议方式难以处置。如抵押物被其他债权人申请查封后，依据查封的法律效力，抵押权人与抵押人协议处置抵押物的行为是无效的，只能通过人民法院的处置途径才能实现抵押权。

债权让步时有发生。在抵押物价值有限的情况下，首先申请查封的债权人为了保证自身的利益，往往会要求抵押权人让与部分优先受偿权，并以此作为处置抵押物的条件。同时，抵押权人遭遇恶意拖延使优先受偿权无法有效实现，最终导致抵押权人与首查封法院特别是跨省的人民法院之间的协调成本增加。

3.最高额风险

目前，银行抵押贷款往往签订最高额抵押合同，在操作过程中，若续贷前未及时查询抵押物状态，可能会丧失部分优先受偿权。如果在续贷时抵押物已被其他债权人查封，却仍然发放贷款，银行的抵押权有可能不能对抗先于贷款发放的查封，导致部分甚至全部优先受偿权无法得到保证。同样，在化解原有房产抵押类不良贷款时，如果化解后的贷款用途不合理，相关文书未及时签订，银行也可能会丧失抵押权。

4.瑕疵性风险

产权瑕疵影响情形。有合法产权的资产未必是合法的抵押物。例如，已发生多起因违章建筑导致抵押物整体无法变现和过户的情形，影响了抵押物的处置；抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使人民法院难以执行。

法定优先受偿情形。法定优先受偿款是指在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使抵押权人的权益遭受较大损失。

5.登记权风险

“一物多押”风险。《中华人民共和国担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

预告登记风险。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，超过三个月未申请物权转移登记的个人住房、商业用房合同鉴证的预告登记将自动失效，房屋初始物权仍在开发公司名下。银行的个人住房、商业用房按揭将无法转为物的抵押权，从而丧失物权的优先受偿权，银行只能享受合同债权。

6.使用权风险

出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，商业类土地的使用年限为40年，在建工程的土地预登记证也有相应的年限。银行在办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

四

以完善的机制防范房产抵押类不良贷款风险

针对不断产生的房产抵押类不良贷款，银行有必要建立一套更为完善的机制，切实防范房产抵押类不良贷款风险。

明确重点。针对房产抵押贷款的法律风险，相关人员要加强法律法规和制度学习，明确在业务办理过程中需要注意的关键问题。一是实地查看并核实拟抵押资产的情况。核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押；核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。二是在具体的操作中要注重相关证据的收集。保证相关资料的齐全性，特别是针对抵押物出租情况的资料，要及时收集相关证明文书；对于抵押资产用于出租的，要定期查看出租情况，以确定租赁人、租期、租金等是否存在异常变动。三是严格办理抵押登记手续。杜绝虚假登记，每笔抵押登记手续都必须实行专人办理，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记等情况的发生。四是对按揭贷款要及时办理抵押登记，避免预告登记失效而产生损失。

完善程序。农商银行相关部门要制订更加完善的房产抵押操作程序。首先，要制订城乡房产差异化指导性估价标准，并依据城乡房产相关情况定期更新，让工作人员有明确的依据，更加科学地规避房产抵押贷款的价格风险。其次，要根据房产抵押贷款的风险特点，总结梳理出一套切实可行的调查方法。在运用传统检查技术的基础上，应由浅入深、由内及外，采用实地走访客户、察看项目现场、互联网查证信息等方法，并及时向当地国土、房管等行政管理部门延伸调查，深入了解房产抵押物及借款人的经营管理情况，全面掌握房产抵押的真实性、合规性和有效性。最后，要出台指导性文件，避免因不合理指标导致的大额贷款发放。加强内控制度设置，完善风险防控机制，加大违规处罚力度，避免违规发放贷款。

强化筛选。在贷款营销过程中，要注意不是所有的房产都可用于贷款抵押，应该慎重选择抵押物，重点选取那些权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的房产用于抵押，并且优先选择变现能力强的资产。从实际变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的房产抵押物都不易变现。

房产抵押贷款无力还款了怎么办？

房屋抵押贷款以其利率低、期限长、额度高、审批通过率高、还款方式灵活等诸多优点，成为了如今最受银行和借款人喜欢的贷款方式，符合条件的企业主和个人通常会首选房抵贷的方式来补充日常所需现金流。不过房屋抵押贷款需要每个月按时还款，借款人难免遇到资金周转不开的时候。那么，如果房屋抵押贷款无力偿还怎么办?

今天，小编有几个办法可以暂时帮你缓解一下，一起来看看吧。

01

房抵贷无力还款的处理办法

联系银行申请展期

借款人在贷款期间发生暂时的资金周转困难，致使不能按期偿还贷款本金，且符合展期规定的条件，一般情况下，可以提前30个工作日向贷款银行申请展期，为自己争取更多的时间来筹集资金。关于个人贷款的展期时间，原银监会在2010年2月发布的《个人贷款管理暂行办法》中规定：一年以内（含）的个人贷款，展期期限累计不得超过原贷款期限；一年以上的个人贷款，展期期限累计与原贷款期限相加，不得超过该贷款品种规定的最长贷款期限。国家另有规定者除外。

贷款展期：把预定的还款日期往后推迟或延长。

借钱过渡+资产变现

如果银行没有答应借款人延期还款的申请，借款人可以找亲戚朋友借钱，先筹集资金度过暂时的债务压力，等经济情况好转了再将借款还上。另外，如果借款人名下有一些价值较高且比较容易变现的资产，可以先将这些资产出售来获得还款资金。例如：汽车、奢侈品等。

找正规的担保公司垫资或担保

短期的还款危机可以找正规的担保公司垫资来解决，等后期资金周转好了再将借款还上。同时，也可以让其他资质优秀的公司来为自己担保，这样可以尽量减少银行的顾虑，便于借款人申请新的贷款用来周转。

注意，以上几个方法都只是权宜之计，还是要求借款人在有限的期限内要尽快想办法解决贷款偿还问题。那如果实在还不上了，会有哪些后果呢？

02

房屋抵押贷款逾期有哪些后果？

影响征信报告

贷款逾期以后，贷款机构会将借款人的逾期情况上报征信，会在征信上留下不良贷款记录。征信“连三、累六”后，借款人再想开展信贷活动基本就很难了。

“连三”是指连续三个月逾期还款，而“累六”是指累计六次逾期还款。

产生逾期罚息

贷款逾期以后，除了正常的贷款利息以外贷款机构还会收借款人的违约金，违约金按天计算，一般在原贷款利率水平上加收30%-50%作为罚息。因此借款人逾期的时间越长，最后产生的罚息也就越多，债务压力也越大。

被平台催收

针对逾期的借款人，贷款机构会通过电话联系或者是短信通知的方式来催收。一般情况下，逾期半个月内，会收到短信催收。针对超过一个月或是一个账单日期未还者，银行会进行电话催收。超过三个月以上者，银行则会考虑进行法院起诉。

起诉+拍卖抵押物

如果借款人想了各种办法但还是无法筹集到资金，那么银行为了维护自身的权益会通过起诉来解决借款人的债务问题，并按法律规定拍卖借款人抵押的房产。注意，为了尽快出售，房屋在被拍卖的时候，首次起拍价一般为房屋市场价的70%-80%。如果首次拍卖未成功，二拍时，起拍价会以首拍价为基础，再下降20%，因此很有可能会出现拍卖以后所得资金还不足以偿还贷款的情况，在这种情况下借款人还需要将不足的部分补齐。

03.

温馨提示｜Dongrong

看完今天的文章，相信大家对还不上贷款可能会出现的情况有了一个整体的了解。小编提醒大家，每个人的资质和实际需求不同，借款人在申请房屋抵押贷款前要综合考虑到自己的收入情况以及未来的还款能力，选择合适的贷款办理方式，合理规划，理性借贷，切勿让自己背上太过沉重的债务压力。

手机上怎么查询个人征信报告？

在当今社会，我们都知道征信的重要性，但大多数人平时都未接触过，对个人征信可能一头雾水，而当我们需要贷款、办理信用卡、企业融资等的时候，才会被告知要查询个人征信，那时心里就很没有底。

因为如果我们有多个平台的借款记录，或者有还款的逾期记录，都会被大数据风控，都有可能会被个人征信记录。

而要保持良好的个人征信记录，首先需要知道自己的个人征信情况如何，才能及时做好应对。

本期小融带大家来聊一聊，如何查询自己的个人征信。

个人征信查询方法

很多人觉得个人征信的查询很复杂，甚至需要通过付费或者第三方去办理。其实，每个人都可以自己去查询个人征信报告，而且非常方便，以下提供4种办法供大家查询：

01

中国人民银行各营业网点现场查询

全国各地的中国人民银行分行、支行、营业管理部都可以提供查询，全国有36家分支机构，网上搜索一下当地地址，记得携带好本人身份证前往。

基本上每个人民银行的营业网点都会有查询个人征信记录的柜员机，用户只需携带身份证，认证面部和手机号码等信息，就能立刻查询打印出；

02

中国人民银行征信中心官网查询

登录中国人民银行征信中心官网——个人信用信息服务平台。

登录后申请新用户注册，认证完银行卡信息后就能够申请查询，一般在当天出结果（通过验证码通知用户），之后用户只需要下载电子版征信报告即可。

03

中国人民银行授权的商业银行查询

从21年开始各大商业银行已经陆续推出了手机银行APP和个人网银查询个人征信的功能。

流程很简单，各大银行基本一致，进入手机银行APP，搜索框搜索“征信”，在弹出的征信查询一栏点进去填写手机号接收报告邮箱号输入手机验证码即可，基本两个小时之内征信报告就会发放到手机银行APP或者接收邮箱上。

招商银行APP查询征信

另外，因为便于客户查询，在各大商业银行的部分线下营业点也提供了“个人征信自助查询机”，点击自助查询机上的个人信用报告，放上本人身份证原件，按页面提示便可查询并打印出来。

04

中国银联·云闪付APP查询

中国银联“云闪付”APP在全国31个省会城市以及上海、广州、深圳、杭州、重庆、大连、青岛、宁波、厦门等城市开通了个人信用报告查询服务，银行卡持卡人可以通过其APP在线查询个人简版征信报告。

云闪付APP查询征信

温馨提示

可以看到，个人查询征信的办法还是比较多的，而且相对方便快捷。

不过商业银行APP和云闪付APP上查询到的都是简版征信报告，商业银行自助查询机、人民银行网点和官网查询到的是详版征信报告，客户可以根据自己的实际情况来选择以何种方式查看报告。

一般情况下，在申请贷款的时候，平台很有可能会要求客户提供完整版本征信报告，在这种情况下客户就只能够去人民银行或者是其授权的商业银行查询打印。

需要注意的是，征信报告查询打印一年只能够免费打印两次，并且征信报告打印出来以后存在一段时间的有效期，所以客户在查询打印个人征信的时候也不要太盲目，需要用了再去打印就好了。