9月7日上午，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行正式发布关于调整存量首套房个人住房贷款利率的通知，并宣布从2023年9月25日起，与现有客户洽谈个人住房贷款事宜。同意并调整实际利率，并公布相关业务规则。

经建咨询创始人张宏伟表示：“随着工行、农行、中行、建行正式宣布出台存量首套房贷款利率调整细则，后续住房存量利率下调各大银行的贷款将集中在9月份。”

9月7日，四大银行正式宣布将与现有个人住房贷款客户协商协调执行利率。图片/IC照片

哪些其他方必须作为单批调整的一部分单独申请？

与新京报记者对比发现，对于原贷款发放时实行首套房利率标准的存量房贷款，工行、农行、中行、建行的报价均相似。并于2023年9月25日共同调整打包合同，贷款利率自打包调整后的当日起按新的利率水平执行。此前，利息是按照原合同利率计算的。

“目前看来各大银行都会采用批量的方式来减少工作量。根据近几年购房城市房贷利率下限与现行利率的比较，对下限进行一揽子调整，特别是针对首次购房者。 ，直接进行系列调整。”张宏伟说道。

那么，除了上面提到的贷款机构外，您还需要独立申请哪些贷款机构呢？他以工商银行为例指出，原来发放贷款时，就出台了第二套房贷款利率标准。公告称，符合本市首套房贷款利率标准的存量住房贷款目前符合本市首套房贷款利率标准，即“第二套房转首套房”的存量住房贷款。或者，为了偿还因不良贷款而未偿还本金和利息的现有抵押贷款，客户必须主动要求银行调整利率。经银行审核合格后，贷款利率将按照上述调整规则进行调整。还有一种情况是，目前按固定利率或参考利率评估的现有抵押贷款，必须由客户主动向银行调整利率，并首先转换为由银行确定的浮动利率。 LPR按照中国人民银行通知[2019]第4号的相关要求执行。 30贷款再按上述调整规则调整贷款利率。

这意味着“将第二套住房转换为第一套住房”、偿还不良贷款本金和利息且目前采用固定利率或基准利率的现有抵押贷款客户必须独立申请。

“如果由于首次购房者的认定等因素（“认房不贷”政策刚刚公布，“首次购房者”的认定将发生变化），部分购房者可能到银行当场沟通解决现有房贷问题。”张宏伟解释道。坚持全市政策落地，“一切都可以调整，调整到底”

从实施细节来看，工行、农行、中行、建行的立场虽然略有不同，但都是基于地点和时间两个因素来实施。

对于建行等存量抵押贷款利率下调实施标准，2019年10月7日（含）之前发放的贷款，调整后的利率将按照相关期间的LPR利率执行。 （贷款协议的原始条款）。 2019年10月8日至2022年5月14日期间发放的贷款，调整后的利率按照国家首套住房贷款利率政策下限，即相应期限（初始期限）LPR利率执行。贷款协议）； 2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）期间发放的贷款或已签订合同但尚未发放的贷款，调整后的利率按照政府首套房贷款利率下限执行。利率，即LPR-20基点执行对应期间（原贷款协议期间）。

建行指出：“规定时间内，贷款所在城市首套房贷款利率政策下限高于上述调整后计划执行水平的，调整后的利率率将被强制执行。须遵守适用的政策下限。各城市首套房贷款利率政策下限以中国人民银行各省级分行官方网站为准。”

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示：“四大国有银行的调整思路体现了对规则和历史的尊重。所谓尊重规则就是尊重当时当地的贷款利率下限，下限体现了差异化。房贷政策体现了目前当地房地产市场的利率管制需要考虑。所以如果当地下限较高的话贷款利率低于国家下限的，地方下限进行调整；贷款利率低于国家下限的，不调整。

不仅如此，这次定制还体现了“一切定制、一路定制”的理念。李玉佳表示：“如果这次有调整空间，全部调整都会一次性全部调整，要么调整到当地下限，要么调整到LPR+0。此外，现有首套房贷款客户将自动调整，无需调整。”提交申请，减少申请流程、银行审核等程序，让群众立竿见影。”

行业：存量按揭贷款平​​均每月减少500元至1000元

相比目前已出台细则的四大国有银行，工商银行、农业银行、中国银行和建设银行的说法略有不同。

以2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）期间发放的贷款为例，在不考虑地方政策利率下限的情况下，根据中国建设银行实施细则，中国农业银行和中国银行。其称“调整后的利率以全国首套房贷款利率政策下限为准”，而工行相应的说法是“调整最低可能为全国首套房贷款政策下限”。

按照此前央行的例子：“目前，房贷利率是在LPR的基础上加点或减点确定的。这次调整并不包括LPR的变化，而是加点或减点的调整。”比如现在的LPR是4.2%，你的贷款再加80点，那么你现在的有效贷款利率就是5%（4.2%+0.8%）。如果你的贷款发放，你的房子所在城市首套房贷款利率下限是LPR+10点，那么调整后你现有的贷款不得低于LPR+10点，你的贷款利息调整后的利率至少为4.3%（4.2%+0.1%）。 ”

李玉佳表示：“现有房贷80%是首套房贷款。其中，2016年至2021年发放的贷款利率较高，约为60%。这次平均利率降低了80个基点。”点，对应现有房贷下调50个基点，每月房贷还款额降低500元至1000元，有效降低月供成本，温和释放签约生活消费。

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