想用房产证去银行做抵押贷款，但房子又是贷款买的，还没有还清贷款。

一般来说，这种情况下可以有三种方式能从银行贷款出来。小菜分享下具体的融资意见，仅供参考。

第一、残值抵押贷款

残值抵押贷款，也就是你说的用在抵押中的房产再次设定抵押向银行申请贷款。

01、法律规定

我国《担保法》规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房产抵押后，房产的实际价值大于所担保贷款的余额部分，可以再次设定抵押，但不得超出其余额部分。

抵押人所担保的债权超出了抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿效力。

02、如何解读法律规定？

结合司法实践，可以分三个层次来解读：

（1）已经抵押的房产，超出担保债权之外的价值部分，也就是房产残值，可以再次设定抵押，向银行或其他金融机构申请贷款。

（2）再次申请的贷款金额不得超出抵押物残值部分。

（3）如果再次申请的贷款金额超出了房产残值部分，超出部分的贷款不具有优先受偿效力。

03、举例说明

交易价格100万的房子，首付了30万，贷款了70万，房子在贷款中，现在手上缺钱，想用按揭房抵押再次贷款。

根据《担保法》的上述规定，则再次申请贷款的金额不超过30万。如果超过了30万，比如贷了42万，那超过30万的部分是12万，这12万就不具有优先受偿权。

第二、如何办理银行残值抵押贷款？能贷多少钱出来？

残值抵押贷款市场需求量还是大的，但实际开展这类型贷款业务的银行却很少，主要原因是手续很麻烦，贷款还放不出去多少。

说白了，对银行来说，单子小，利润薄，吃力不讨好，同样的时间和精力，可以办更多的贷款。

01、如何办理银行残值抵押贷款？

（1）取得按揭贷款银行同意

按揭贷款银行是一抵的抵押权人和债权人，他项权利证也保管在该银行，虽然法律规定可以残值抵押，但如果一抵银行不同意，拿不到他证，你也无从办理残值抵押。

（2）寻找能办理残值抵押的银行

通过上面的分析已经知道，不是每家银行网点都在办理残值抵押贷款，只能在开展这项业务的银行才能办理。

（3）房产价值评估

办理按揭贷款的时候，购房价100万，首付了30万，按揭了70万，或许经过几年后，房价已经涨了，现在的价值是多少？按揭款还剩余多少？两者测算后，就能确定残值是多少，进而也就能确定二贷的额度是多少。

（4）签署贷款合同，办理二抵手续

残值确定后，协商贷款额度，并签署贷款合同，办理二抵手续。

（5）放款，结束

合同签完，手续办完，银行按约放款，二抵贷款手续完毕。

02、能贷出来多少钱？

这其实就是残值确定的问题。

还是接着上面的例子，2015年花100万买的房子，过了5年，到现在涨了60%，根据银行入围的房地产评估公司价值评估，确定房产现值为160万，按揭贷款还了5年，当初贷款是70万，现在还剩贷款本金65万，则现在的房产残值就是95万。

也就是说，根据法律规定，残值抵押的话，你最多可以再贷出来95万，这个是理论上的贷款上限，但实践中往往不能贷出来这么多，为什么呢？

按照银行贷款风控规则，结合贷款用途，在价值上会打折贷款。比如，价值200万的房子，往往贷款额度只到7折，也就是能贷出来140万。

这就意味着，如果残值是95万，那么再次抵押的贷款金额很可能上限到66.5万。不过，不同的银行，贷款折扣是不同的；即便是同一家银行，在不同时期，贷款折扣也可能发生变化，这就要在实际办理时，以经办银行的当时政策为准。

第三、除了残值抵押贷款，还能怎么利用这个房子，将钱从银行贷出来？

办法是有的，还不只一种。小菜推荐2种常见的融资方式：

01、月供信用贷

部分银行推出了月供信用贷，对于短期资金周转来说，还是比较划算的，手续也比较简单，无需抵押房产。

（1）贷款额度

根据月供年限的不同，额度也有差异。

①月供1年以上的，贷款额度是月供的45倍。比如，月供5000元，额度就是22.5万。

②月供3年以上的，贷款额度就是月供的70倍。比如，月供5000元，额度就是35万。

③月供5年以上的，贷款额度就是月供的100倍。比如，月供5000元，额度就是50万。

（2）贷款年限

一般在1-4年，跟残值抵押的年限基本是一致的。

（3）其他问题

主要是两个问题：

①收入状况稳定

银行贷款不想要抵押物，要的是借款人还款，银行赚利息。

因此，不管是残值抵押，还是信用贷，银行都很看重借款人的还款来源。

也就是说，借款人的收入状况要比较优质和稳定，确保贷款放出来能收回来，银行才愿意放贷。

②征信记录良好

不管是残值抵押，还是信用贷，征信良好都是必备条件，这不仅关乎贷款能不能办，还关乎贷款额度问题。

02、资产信用贷

向银行出示贷款合同和房产证，并提供房产价值评估报告，银行会根据房产价值情况，提供无抵押信用贷款。

贷款额度一般是房产评估价值的20%，也就是价值200万的房子，能贷信用贷款40万，金额不大，解决短期、小额资金周转是可以的。

综合全文：

残值抵押贷款是可行的，但贷款实践中操作起来会比较麻烦，愿意承办的银行不是很多，办理的积极性也不是很高。

在贷款额度上，得根据买房贷款时间的长短以及房产升值情况，残值还是有大有小，一般都是银行委托的评估公司认定，才能准确测算出来。

建议先咨询按揭贷款银行同不同意办，再找能办这项业务的银行，顺着贷款流程走就可以了。