文章编号： １０ ０ ９ —９ １９ ０ （ ２０ ０ ３）３—０ ０ ２５—０ ７个人住房“假按揭＂贷款若干法律问题探讨Ｐ Ｒ ｏ Ｂ ＥｌＮ Ｔ ｏｓｏ Ｍ Ｅ Ｌ Ｅ Ｇ Ａ ＬｌｓｓＵ Ｅ ｓ ０ ｖ Ｅ ＲｌＮ Ｄ Ｗ ｌＤ Ｕ Ａ ＬＨ ｏ Ｕ ｓ ｌＮ ＧＬ ｏ Ａ Ｎ ｓ ｏ ＮＦ Ａ Ｋ Ｅ Ｍ ｏ Ｒ Ｔ Ｇ Ａ Ｇ Ｅ何正启本文首先根据“假按揭” 中有关合同签字的真伪以及银行是否知情对“假按揭” 进行了分类， 分析了各类型“假按揭” 借款合同的法律效力和当事各方的民事和刑事责任。 作者认为： 对于有借款人真实签名的“假按揭” 借款合同而言， 根据银行对“假按揭” 情形是否明知， 借款合同应分别属于有效合同和效力未定的合同。在法律责任方面， 开发商和借款人应对银行贷款承担连带清偿责任。 但由于目前我国的《刑法》 对贷款诈骗打击不力， 只能在特定的情形之下才能追究开发商扣借款人的刑事责任。 最后， 作者就商业银行可以采取的预防和救济措施以及《刑法》 关于“贷款诈骗罪” 的完善等提出了相应的建议。近年来， 商业银行个人住房贷款业务增长迅速， 但伴随而来的“假按揭” 却严重影响了个人住房贷款业务的开展。

由于开发商进行“假按揭” 的手段和银行是否知晓等情况各不相同， 其中涉及的法律问题也比较复杂。 为了更形象地认识何为“假按揭” 及其中存在的法律问题， 我们先来看一则典型案例：１９ ９ ８ 年１０ 月 ３０ 日， Ａ 银行与Ｂ 房地产开发公司（ 以下简称“Ｂ 公司” ）签订《按揭合作协议书》 ， 约定由该银行为Ｂ 公司承建的某楼盘的购房者提供个人住房按揭贷款。 １９ ９ ９ 年１月 １２日， 购房人周某因购买该楼盘的住房向Ａ 银行申请个人住房按揭贷款２３００ ０ ０ 万元， 并提供了相关的购房合同、 证明文件和其他全套申请资料。 １９ ９ ９年１月 ２０ 日， Ａ 银行同意了周某的申请， 并与周某和Ｂ公司共同签订《个人住房按揭借款合同》 ， 周某和Ｂ 公司均在合同上签了字。 合同对借款期限、 还款方式、 利息和违约责任等进行了约定， 并商定在该套住房的抵押登记办妥之前， 由Ｂ 公司承担连带保证责任。 贷款发放后， 周某初期一直按约还款， 但从２ ０ ０ ０ 年３月 起， 周某忽然停止还款。Ａ 银行为了维护信贷资产安全， 于２０ ０ １年８ 月 ３１日以周某为第一被告、 Ｂ 公司为第二被告向某区法院提起诉讼， 要求第一被告清偿贷款本息及律师费， 第二被告承担连带保证责任。

在法院对本案开庭审理中， 被告周某辩称， 自己系Ｂ 公司的职工， 以自己的名义签订购房合同申请贷款单位领导的安排， 在签订借款合同后， 也是由Ｂ公司一直代为偿还贷款。 因此， 自己并不是真正的购房人和借款人并拒绝承担还款责任。要对本案进行准确的判决和定性， 须首先解决以下三个基本问题： （ １）由于借款人并无真实的购房意愿和借款意愿， 其签订的购房合同和借款合同是否有效？（ ２）由于借款人并非真正的用款人， 是否应履行还款责任？（ ３）开发商和借款人在申请贷款的过程中的“假按揭” 行为无疑存在欺诈， 但这种行为是否构成犯罪？银行在什么情况下可以追究其刑事责任？上则案例中的贷款是银行在对“假按揭” 毫不知情的情况下发放的， 假如我们进一步考虑， 如果银行为了某种目的（ 如以还款期限较长的“个人住房贷款” 替换以前发放的不良贷款等）， 明知开发商和借款人的“假按揭” 意图而发放贷款的， 那么上述三个问题又应该如何认定？为了回答上述问题， 全面地解剖和预防“假按揭” ， 本文拟在分析各种不同类型“假按揭” 借款合同的法律效力、 当事各方的民事和刑事责任的基础上， 就银行可以采取的预防和救济措施以及完善有关立法提出建议。

一、 “假按揭” 的表现形式及其分类个人住房“假按揭” 贷款主要是指房地产开发商串通无真实购房意愿的购房申请人（ 即抵押借款合同中的借款人和抵押人， 为叙述方便， 以下统一称借款人）以虚假购房交易套取银行个人住房贷款并代替借款人统一归还贷款的行为。 在目前已经发现的“假按揭” 贷款中， 在法律上基本可以分为两大类：１． 有借款人真实签名的购房合同（ 预售合同）和抵押借款合同的“假按揭” 贷款（ 为叙述方便， 下文称为真实签名的“假按揭” ）。 这种方式的“假按揭” 贷款的主要特Ｍ 田－ ． ２０ ０ ３Ｆ ｜Ｎ Ａ Ｎ ｃ ＥＦ ｏ Ｒ Ｕ Ｍ 龟黾万方数据