昨天晚上很多人一夜难眠！

大家都在讨论自己的房贷能降多少？很多人更是研究到深夜，只为弄清楚，到底自己的房贷利率下限是多少？

8月31日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

回顾： 紧急扩散！官宣：9月25日起，存量首套房贷利率能降了！如何申请降低利率？我们见证历史……

文件明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以向承贷机构提出申请置换，在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房商业性个人住房贷款利率政策下限。

9月1日，也就是今天，为确保存量房贷利率调整顺利落地，央行分支机构陆续在官网公布首套商业性个人住房贷款利率自律下限有关情况。截至发稿，据不完全统计，山东、上海、北京、深圳、福建、河南、江西、湖南、吉林、甘肃、西藏、内蒙古、贵州等地的市场利率定价自律机制通过中国人民银行分支机构官网发布了公告，披露近几年当地或省内各城市首套房贷款利率下限执行情况。

今天下午，山东也公布了各地市首套房商业性个人住房贷款利率政策下线情况：

山东省各地市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限数据表

注：LPR为贷款市场报价利率，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布；1BP=0.01%。

按照该数据，2019年10月8日至2022年5月14日，济南存量首套房贷调整后最低可降至4.2%，2022年5月15日至今的存量首套房贷利率调整后最低降至4.0%。

昨晚，央行发布关于降低存量房贷利率的重量级文件，迅速成为大家关注的焦点。

到底怎么降？降多少？

我这种情况能不能降？

关于新政，疑惑不少

Q1：新利率怎么计算？最低是多少？

原文提到：新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

这句话的重点是，新利率的加点幅度不得低于原贷款发放时的政策下限。而不是很多人理解的，新利率不得低于原贷款发放时的利率下限。

举个例子。

2021年8月，济南首套利率下限为4.65%（2021年8月LPR+0），购房人A申请的首套利率为5.6%（2021年8月LPR+95bp），购房人B申请的二套房利率为6%（2021年8月LPR+125bp），由于LPR的调整（2021年8月的4.65%降至目前的4.2%），购房人A当前利率为5.15%（2023年8月LPR+95bp），购房人B当前利率为5.55%（2023年8月LPR+125bp）。

而现在， 购房人A首套房新贷款利率的加点幅度不得低于2021年的政策下限，也就是0，所以 购房人A新利率最低能下调至4.2%（2023年8月LPR+0）， 降幅为95bp。

如果 购房人B当年买房时被认定为济南二套房，然后随着今年济南最新的首套房政策变动，购房人B当年的二套房，按照现行首套房标准，已经是首套房，所以购房人B新利率最低也能下调至4.2%（2023年8月LPR+0），降幅为125bp。

值得注意的是，这是按照央行文件计算出的理论最低水平，目前新政尚未明确规定置换后利率几何。具体还要看各商业银行的方案细则。

Q2：哪些人可以申请？

以下三种情况都可以申请调整：

一是发放时即按首套房政策执行的房贷。

二是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的。

三是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。

简单来说，不管你买的时候是不是首套，只要目前这套房子属于家庭唯一住房，就属于此次调整范围。

买的时候属于二套，但现在是家庭唯一住房，这类住房的下调幅度会比较大。

Q3：我是2019年前基准利率上浮阶段买的房，这次也能下调吗？

央行文件中提到：存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。

按照文件，推行LPR前的存量首套房贷也在本次调整范围内。

具体怎么调，这里还是要先打一个问号。因为在2019年1-9月推行LPR之前，济南 利率为贷款基准利率上浮1.1倍。2019年10月之后开始切换至LPR+基点模式，或者选择固定利率。

但在2016年之前，比如2015年，购房人的房贷利率是基准利率打折的情况，有人是8折，有人是9折。如果按照这个下限标准计算，将会出现存量贷款变更后的新利率低于新发贷款利率的情况。

因为这里牵涉到前文政策“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”

还是那句话，具体要等到各家商业银行出台操作细则后才能明确。

Q4：固定利率购房者能上车吗？

按照央行文件的表述，固定利率的首套购房者也在调整范围内，但具体仍要看商业银行的方案细则。

Q5：如何降低存量房贷利率？

两种方式，一种是直接申请调整我的房贷利率水平，第二种，我申请一个新的房贷，来置换以前的那个比较高的利率的房贷。

Q6：什么时候可以申请？

今年8月31日以前已经发放的首套房贷，或者已经签订了合同还没发放的首套房贷，从9月25日起，可以向银行提出申请调整你的房贷利率。

具体细则还未出台

大家还需耐心等一等

这一波谁将受益？

我们的房贷能降多少？

此次政策出台，两类人群受益尤其明显。

一类是利率“站岗”的购房者。比如，2021年8月，济南首套利率下限为4.65%（2021年8月LPR+0），购房人A申请的首套利率为5.6%（2021年8月LPR+95bp）。

2023年8月购房人A房贷利率为5.15%（20231年8月LPR4.2+95bp）。

按照此次存量首套房贷的调整办法，调整后的贷款利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。如果按照下限计算，原利率5.15%将降至4.2%（当时济南首套房贷利率政策下限为LPR不加点）。

对于购房人A，0.95%的利率降幅是一笔厚厚的息差。以200万商业贷款，30年本额等息还款为例，调整后，购房人A的月供将从10920元降至9780元，每个月少了1140元，总利息从193万的利息，降到152万利息，少了41万元。

还有一类就是置换人群，这里也包括了购买时不是家庭唯一住房，后期通过交易出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房的情况。

比如，2021年8月，济南首套利率下限为4.65%（2021年8月LPR+0），购房人B申请的二套房利率为6%（2021年8月LPR+125bp），由于LPR的调整（2021年8月的4.65%降至目前的4.2%），购房人B当前利率为5.55%（2023年8月LPR+125bp）。

但是按照这次的政策，以及济南现在的首套房政策（认贷不认房）， 购房人B当年的二套房已经是现在的首套房。如果按照最新政策的利率下限计算，原利率5.55%将降至4.2%。

对于购房人B，1.35%的利率降幅能节省更多。以200万商业贷款，30年本额等息还款为例，调整后，购房人B的月供将从11418元降至9780元，每个月少了1638元，总利息从211万的利息，降到152万利息，少了59万元。

这次能省下不少钱！这次政策调整力度很大，楼市有无起色，我们拭目以待。

你的购房也在此次存量首套房贷利率的调整范围内吗？最多又能省多少钱呢？欢迎在留言区和我们分享。

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个人观点，仅供参考，以官方为准，全文结束。

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