最近朋友圈、抖音等各种自媒体上，关于房贷转贷的消息满天飞，尤其年后郑州按揭房贷(首贷)利率降为3.8%后，转贷风气刮的更大，火烧的更旺了。

几乎人人都会心里嘀咕，我家的房贷是多少，高不高，要不要提前还，要不要转，每个月要多出多少利息。

再加上房产中介、贷款中介霸屏转发的，如果贷款100万，按照现在房贷3.8%，那么一个月能省多少，一年能省多少，三十年能省多少，搞得人人都很焦虑...

实际情况是怎样的，

是像大家理解的那样的吗？

答案自然是：不是大家想象那样的，差别很大。

一、年化5% 年化6%高吗

在工作过程中，发现绝大多数人对贷款成本，对月息，对年化是完全没有概念的，只是一味的跟风，人心是多变的，人性是从众的。

比如，唉，我前几年买的房，按揭贷款高死了，5.39%，每个月的还款几乎都是利息，本金都没怎么还。

再比如，我经常接到这样的咨询电话，李经理，我的车能贷多少钱，我家的房贷高，我想用车贷一笔钱，去把我的房贷还一部分，这样可能会省点利息。

其实他不明白，车贷的利息远远高于房贷，就拿郑州市面上最低利息的平安银行车主贷来说，年化成本区间在8%-18.5%(平均月息3厘5-8厘5)，更不要说其它车贷产品，年化成本大多都在20%左右，甚至更高。

最近按揭房贷利息一降再降，给很多人造成一个假象，那就是年化5%，是很高很高的贷款利率，不能用，更不要说高于5%的利率了，更不能用。

其实他不明白，大多数人平时接触到的贷款，比如，微信贷、借呗等，不打折的情况下，成本是万五，也就是借一万块钱，一天五元的利息，年化成本是18%，是不是比房贷5-6%高很多，都三四倍了。

二、判断一个贷款产品好坏的标准

1、贷款额度：额度是最重要的，能申请10万，50万，还是100万，完全不是一个概念的。

多笔小额利息低的，远不如一笔大额利息稍高的贷款，要不然天天记着哪天是还款日，是有点痛苦的。

更不要说，多笔小额利息又高，比如网贷小贷，更远远不如一笔大的利息低的贷款。

2、贷款期限：期限是次重要的，贷款能申请一年、三年、五年、十年、二十年、三十年，是完全不一样的。

同样的贷款金额，还款期限不一样，月还款金额是差别很大的，对应的月还款压力也是完全不一样的。

试想下，贷款20万，等额本息:

1年期月还款大概在18000元左右；

2年期月还款大概在9700元左右；

3年期月还款大概在8000元左右；

4年期月还款大概在5500元左右；

很明显，月还款18000元和月还款5500元，压力是不一样的。

3、贷款利息：贷款利息几乎是所有人最关注的点，其实对于大多数人来说，贷款利息并不是最重要的点，最起码要排在额度和期限之后。

4、还款方式：是先息后本，还是等额本息，大多数人会选择先息后本，原因是前期还款压力小。

也有少部分人，选择等额本息，认为每个月有固定收入，每个月还点，每个月还点，省得最后还本金时，凑不够没法弄。

...

从以上标准，综合来看，对于大多数人来说，有哪个贷款，能像房贷一样，贷款金额那么大（最起码100万左右吧），贷款期限那么长（最长可以申请30年），贷款利息相对低（4-6%），恐怕没有。

分析到这里，你还感觉5%、6%的房贷，是很差劲吗？是完全不能接受吗？

说过题外话，如果银行能不限制的发放房贷类似的贷款，估计会有很多很多的人和企业，会选择有多少我会要多少，哪怕上千万，甚至上亿，上百亿，也是敢要的，可惜银行是不会给的。

在新闻上经常看到，很多企业的融资成本，常年在10%以上，甚至更高。

三、市面上有哪些转贷方案

（一）、提前还款

如果手上有闲钱，没有好的理财渠道，短时间内也用不到这笔钱，就考虑把房贷部分或者全部提前还款。

不过需要注意，提前还款是单向选择，提前还款相对容易很多，但是如果再用钱，想再申请到5-6%+贷款期限20-30年+贷款金额那么大的贷款，是万万申请不到的。

（二）、商转公(省直公积金)

目前在郑州，省直公积金好转，自己去公积金中心就可以申请办理。

市值公积金非常不好办，目前应该还没有类似的政策。

（三）、对敲（二手房过户，非夫妻间过户）

这个方案需要的基本条件

1、必须得有房本。

2、代持人须有首贷资质

3、身份证前6位，身份证地址，尽量不一样。

这个方案优缺点很明显

优点：能够重新办理按揭贷款，实现最低按揭贷款利率（目前是3.8%），最长贷三十年。

缺点：有税，占用对方的首贷资格、欠对方人情（人情债很难还），将来还月供有点麻烦，有道德风险（尤其房子大幅度涨价后）...

（四）、房产抵押贷款

1、这个方案需要的基本条件：

A、房本得下来。

B、征信不能太差。

2、常见的贷款方案

A、3年期先息后本、月息3厘，年化3.6%。

B、5年期先息后本、月息3厘，年化3.6%。

C、10年期先息后本，前9年每年还5%的本金，第10年还剩余55%的本金，月息3厘58，年化4.3%

D、10年期先息后本，每三年还一次本金，但直接签10年合同，三年后不需要再走流程，还进去就能刷出来，月息3厘16，年化3.8%。

E、20年等额本息（10年还完），也就是前119个月按照20年等额去还，第120月还完剩余本金，月息3厘58，年化4.3%。

F、10年等额本息，前118个月等额还40%的本金，第119个月还30%的本金，120个月还30%的本金，月息3厘33，年化4%。

这个方案优缺点也很明显

优点：能把利率降下来，少出利息，月供压力会变小，能多贷利息非常低的钱，实现债务优化。

缺点：营业执照在贷款期间不能注销（经营贷）、贷款到期后需要再折腾一次（尤其三年期五年期的），到期再贷，额度和利息都有可能会有变化。

以上为比较落地的几种转贷降息方案，在实际的工作过程中，选择房产抵押贷款的比较多，可行性强些。

在房产抵押贷款中，纯转贷的，选择C、D、E、F的比较多，除了转贷还想用利息低的资金，选择A、B的比较多(这种房价得经历一波涨价才行)。

需求不同，选择就不同。

四、我是否适合转贷

人心是多变的，人性是从众的，大家都很容易从众跟风，转贷并不是人人都适合，也不是想转都能转的，它是有条件的：

1、是否有房本，没有房本就不用考虑这事了，因为没有房本做不了房产抵押，也交易不了；还有很多房子还没有交，甚至烂尾的，就更转不了。

2、征信是否良好，如果征信已经坏掉了，比如，黑了，逾期很多，逾期很长时间，当前逾期等，大概率也是转换不了的。

3、如果现在的按揭房贷利率本身就很低，比如，4点多，4%左右，就没有必要转换了，转了一个月省不多少钱，再说，转换也是需要花钱花时间花精力的，时间和精力也是成本。

但是有一种情况，房子买的比较早，虽然房贷利率比较低，但是房价涨价了，想套出一些便宜的钱出来用，这种是完全可行的。

日常工作中，这种情况是很多的，要多于纯粹的高息转低息，贷出几十万非常便宜的钱(房产抵押几乎是最便宜的贷款)，去把信用卡，网贷等都还掉，实现债务优化。

4、如果现在按揭房贷利率很高，但是房子没有涨价，或者降价了，导致现在的可贷额度低于按揭余款，如果手上有钱能够填补缺口，是可以转换的，如果手上没钱去填补缺口，就不要折腾了。

5、如何房子近两年，有出售的计划，就没有必要折腾了。

6、收入还可以或者收入比较稳定，预计十年内或者更短的时间内，能够把房贷部分或者一次性还清，那么这种是可以的。

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