自鹤鸣亭房博士上线以来，收到网友们关于房产方面的热切提问，可见，大家对于买房大事存在很多疑问和困扰，房博士们针对大家提出的问题进行认真细致的回答，为大家扫除买房之路上的困难和阻碍。

小编针对一些典型的、提问人数较多的问题进行归纳整理，涉及产权归属、买卖建议、楼市行情、税费计算、公积金等多方面问题，以供大家置业参考。

【产权问题类】

Q:

婚前买的公寓，婚后拿的房产证，公寓属于共同财产吗？

A:

如果公寓是你全款购买或婚前已经还完贷款，那么是婚前个人财产.如果是贷款买的，婚后续还贷，那么还贷部分属于共同财产，同时你有义务负担一半还贷。至于在房产证上加名字，要是属于共同财产，加不加无所谓，离婚时候共有的部分都有你一半的.全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。

Q:

房产赠与好还是买卖好，爷爷奶奶想把名下一处房产给我儿子，儿子要等明年秋季才满18周岁，爷爷奶奶想快点过户。

A:

过户的话办赠予费用最低，约为报税价（即你们商定的房产转让价）的6%（公证费3%，过户税费3%）。但赠予过户后，如果你们以后要转让房产，单一项个人所得税就要交报税价的20%。买卖过户，税费约为报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于5年的免）、营业税5.5%（房产证大于5年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。

Q:

回迁房没有房产证可以买吗？

A:

回迁房有两种。一种拆迁的是商品房，回迁房自然是当商品房。还有一种拆迁的是集体土地上的私房，或者经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回迁房一定要查清性质。有房产证的回迁房是可以买的，同等于商品房。但没有房产证的回迁房不建议买。

Q:

请问买房子可以用小孩的名字办房产证吗？有什么需要注意的？

A:

用小孩子的名字办房产证是可以的，需要注意的是，如果孩子为未成年子女，只能全款购房。

Q:

房子买好了但是房产证还没拿到，影响孩子的上学吗？

A:

一般只要出示购房买卖合同以及发票证明，在开发商指定的学校都可以上的。

Q:

目前我自己有一套房，想再买一套，考虑到首付比例，以女友的名义买，首付我付，房产证可以写两个人的名字吗？如何规避未来的风险，保障自己的利益？

A:

可以写两个人的名字，风险你们可以提前做好房产归属的公证协议，如首付、转卖、增值部分归属等等，是具有法律效力的。

Q:

你好，我跟我老婆离婚，双方共有一套住房，贷款没有还清，现在我要把房子给我老婆，不知道能否过户？

A:

您这种情况下需要还清贷款才可以进行过户，不然没有办法过户。

Q:

本人现在有一套房子，但是贷款还没还完，房子能卖吗？

A:

可以的，可以通过以下办法买卖。1、可以到贷款银行咨询可否做抵押房产转按，如果可以，可将您尚欠银行的贷款转移到买家名下。2、如果买家不想继续按揭，也可办好转按后由买家直接还清银行贷款，不必负担贷款利息。3、如果银行不允许做转按，可以找正规的担保公司代赎契，赎契后等于是取消了原来房屋的抵押关系，在这种情况下房屋才能进行交易。当然，担保公司会收取一定的费用。4、可以找一个正规的中介公司，通过向买方收取预付款的方式先将贷款还清，但是这样需要到公证处公证，需要一定的手续费。

Q:

买期房婚房，由男方父母出资付首付，还没领结婚证已经付了首付，付完首付再领结婚证，这属于夫妻共同财产吗？

A:

根据您所述的情况来看，收费部分属于男方婚前财产，拿到结婚证后，贷款部分属于夫妻双方共同财产。

Q:

小区的地下停车位是否有产权？

A:

小区地下停车位的情况各不相同，有些可售可租，有些只可进行出售，具体情况是以各项目为准，关于产权问题也是以开发商合同内容为准。

Q:

买了一套房，用的是女朋友的购房证明，目前房产证只写了女朋友的名字，有贷款。想请问结婚后加名字好加嘛？

A:

婚后想加男方的名字，有房无贷，直接去房地产交易中心办理夫妻间加名就行；有房有贷，先去银行办理抵押变更手续，征得银行同意后才能加名。

Q:

中远世纪城产权有40年也有70年的？

A:

中远世纪城地处市区主干道世纪大道88号，周边西环路、盐马路、解放路、开元路等主交通路线。项目毗邻红星美凯龙、金太阳、丰盛建材、等大型建材、家居购物广场，配套设施齐全，属于成熟的生活、办公区域。公寓产权年限为40年。

Q:

本人已婚，户口在无锡，请问用我公积金贷款买房，房产证能不能写我和老婆(户口盐城)二个人的名字？

A:

可以，购房合同就两人共同签署，或者办理不动产权证书时增加配偶为共有人。

【买卖建议类】

Q:

盐城房价有升值空间吗？未来走势都怎么样？亭湖区怎么样？

A:

盐城市房价升值褒贬不一，盐城很快迎来了高铁时代，高铁将于2020年底建成通车，围绕着高铁周边的品质小区不断增加，商业不断完善，碧桂园.翡翠之光、碧桂园.天玺、凤凰汇.天辰府、豪德广场等。亭湖区未来将成为传统文化商贸生活区、现代物流及环保科技产业集聚区，打造“幸福文化城”。

Q:

盐城城南好一点的学区房有哪些?均价大概多少一平方呢?

A:

目前城南好些的学校，串场河小学，周边项目有中海天钻，均价25000左右！聚亨路小学，周边项目有凤凰汇紫园、金融城等，均价16000左右。盐渎实验学校，周边项目中南世纪城、锦盛豪庭等，均价在11800左右。

Q:

换房子是先卖房还是先买房好？

A:

1、先卖后买，优点：资金比较宽裕，选房余地大；先卖房后，资金充足，再去买房，可选择的房源比较多。若是只有一套房，卖出后，名下没房，再买新房算首套房，首付和贷款优惠多。若是采用贷款方式买房，公积金贷款和商业贷款对首套房的首付款要求和利率优惠都比较低。缺点：卖房后需要租房居住，增加租房成本；卖房后房价上涨，心仪的房子已经买不起。

2、先买后卖，优点：将好的房源先买下，避免房价上涨或竞争激烈被别人买走；卖房后可以直接搬家，不用担心没房住。缺点：资金问题，先买房再卖房，需要在一定的时间内筹到钱付房款，若旧房迟迟卖不出，可能会导致资金断裂问题，造成违约或者需要通过其他途径融资。

Q:

珺悦府和尚书房两个小区都看了140左右的户型，他们的位置、户数、学区、配置都差不多，选那个比较好呢？

A:

两小区在差不多相同的情况下，建议您多了解下该开发商的实力、品牌及后期的物业管理运营模式。物业的运营模式直接影响到小区的环境、安全指数。

Q:

海德公园二手精装108平小三房14楼什么价合适买？

A:

海德公园参考均价13383元/平米，二手精装还要视具体房源情况而定。

Q:

现在哪里还有8000以下的房子？

A:

目前，高新区、城北以及市区周边的乡镇有部分8000以下的楼盘。

Q:

现有一套投资房，买的时候60万，现在卖掉可以卖100万，现在出租一年25000元，出租和卖掉哪个更划算？为什么？

A:

从一般情况来看，还是卖掉划算，因为投资房产依靠出租房子是很难赚钱的，主要是赚房价上涨的钱。按照你目前的房产出租情况每年有3%左右的投资回报，如果仅仅是房屋租金的回报，现在的租金收益是跑不赢通货膨胀的，现在的通货膨胀其实每年有百分之六七。目前盐城近阶段的房价可能趋于平稳，这个时候卖掉房子，能够保住了房产投资的收益。未来，房价依然有一定的上涨空间，当然房租也会随之上涨，这就要根据您的具体情况来看了，看您是想拉长线还是拉短线了！

Q:

请问房价会下跌吗？现在买房适合吗？

A:

目前部分房企和楼盘出现打折促销的情况，但整体来看，盐城的房价还是比较稳定，如果您是刚需买房自住的话，买房还是需要趁早，与其担心房价涨跌，不如去实地探盘选择合适的楼盘。如果您是投资的话，想炒房致富，相对要谨慎了。

Q:

城西南御景湾小区一期己有房产证，现一般房价多少。

A:

御景湾目前市场参考价为8942元/平米。您可以关注鹤鸣亭房产公众号，了解每月最新房价。

Q:

请问有人说城东的房价会跌，真的吗？

A:

盐城发展日新月异，主城区的发展明确两个方向“南移东扩”，近年河东规划不断扩大：

1、商业：绿地·缤纷城（预计2019年正式开业）、宝龙城市广场、悦达城市广场、锐轩财富广场；

2、学校：景山中学、解放路小学东校区、北师大盐城附属学校（在建）；

3、生活配套：卡迪欢乐世界、智尚汽车小镇（在建）、妇幼保健院、东方公园；

4、交通：高铁站（预计年底通车）、三期高架、南洋机场。

请问您是想买河东房子自住还是投资呢？自住的话，您会有较多的选择空间，目前有部分楼盘是有大力度优惠的；投资的话，河东板块日渐成熟，规划发展不断，很有升值前景。

【税费计算类】

Q:

维修基金收费标准是多少？

A:

1、多层住宅（七层以下）按照87元/平方米交存；高层住宅（七层及七层以上）按照110元/平方米交存；非住宅按照110元/平方米交存。非机动车库、非人防车位（车库）按照43元/平方米交存（产权登记未计建筑面积的，按房产测绘机构提供的建筑面积计算）。

Q:

契税收费标准？

A:

（1）以个人名义购买普通或非普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的：房屋面积为90㎡以下，按结算价的1%计征；②房屋面积为90㎡以上的，按结算价的1.5%计征。

（2）以个人名义购买普通或非普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）第二套住房的：①房屋面积为90㎡以下，按结算价的1%计征；②房屋面积为90㎡以上的，按结算价的2%计征。

（3）以个人名义购买普通或非普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）第三套或三套以上住房的：①无论房屋面积，均按结算价的3%计征。商业按结算价3%计征。

Q:

商品房办产权证要交哪些税？90平方米商品房办产权证需要多少钱？

A:

①契税：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。对个购买三套（含）以上住房和非住房以及单位购买房屋等交易类型，按4%税率缴纳。（买方承担）②权证工本费：10元/本（买方承担）

③配图资料费：10元/件（买方承担）

④权证印花税：5元/本（买房承担）

⑤登记费：住宅80元/套（按标准的50%计收）（买方承担）

⑥增值税及附加税：5.6%（超过2年的普通住房对外销售，免征）（卖方承担）⑦土地增值税：1.5%由卖方承担（个人出售普通住宅免征）

⑧个人所得税：全额*1%或增值*20%（个人出售5年以上的家庭唯一住房是免征）（卖方承担）

⑨交易手续费：6元/平米（双方各自承担）

⑩合同印花税：0.05%（双方各自承担）。

Q:

名下两套房，其中一套是刚刚遗产继承的，如果想把非继承的那套卖掉（满五年，不足90平），有哪些税费？

A:

这套房是您名下非唯一住房，需要缴纳1%的个税。

Q:

请问二手房过户满二年非唯一房子过户需要哪些费用？

A:

需要缴纳的费用如下：房东：个税1%；客户：契税1-3%（90以下首套1%，90以上一套房1.5%，2套房2%，3套房3%）；中介费：1-2%；贷款服务费，1000-1200元左右；工本费以及其他。

Q:

你好，请问我买了一套总价346万的新房，办理产权证所有的费用需要缴纳多少元？

A:

首先新房办产权证，主要要缴纳契税和物业维修基金两项大头费用，然后还有小额的费用，比如不动产登记费80元、配图费20元。契税和你的房产是不是家庭唯一房产以及面积有很大关系，物业维修基金也跟面积有很大关系。如果你的房屋面积在90平或者90以下的话，是按照1%的税率征收的，346万就是34600的契税。如果你的房屋面积在90平以上，房子是家庭唯一住宅，按照1.5%的税率来征收的，346万契税就是51900，元；如果是二套房，是按照2%来征收的，契税是69200元。如果你是三套房或者非住宅性质，是按照3%来征收契税的，就是103800元。然后物业维修基金跟面积有关，正常在110元每平。你可以用面积乘以这个数据，就是物业维修基金的费用了。

Q:

你好，请问经济适用房满5年出售费用有哪些组成？比商品房出售多哪些费用？

A:

出售满5年的经济适用房，需要缴纳房屋成交额的10%补交综合地价款，按照市场价格出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性住房。

Q:

交了两万买房定金，现由于其他原因不买了。定金可以退么？

A:

你要确定下是“订金”还是“定金”？订金是可以退的，定金一般是不退的。

Q:

我首套房12月5号过户给别人了，但是贷款尾款还没到我账上。我12月14号打算去交新买的新房的契税了，请问，我交新房的契税是按照首套房交了吗？我之前的唯一住房刚过户给别人几天。

A:

确定名下无房的话，契税是按照首套房的交。

Q:

准备换一套150平的房子，夫妻两都用过公积金和商贷，新房满两年不唯一，请问，可以组合型贷款吗，利率多少，税费等要多少？

A:

自住房卖了之后的话，名下无房公积金贷款还清算首套房，可以组合贷款，公积金执行基准利率，3.25%；目前商贷利率基本上都是基准利率上浮10-20%。过户税费：新房满两年不唯一，二套房的话：面积≤90㎡，1%契税；面积＞90㎡，2%契税；三套房3%契税。全额1%或差额20%的个人所得税。

Q:

请问买二套房，第一套房贷款还清了，二套房要交多少税？

A:

二套房契税是根据房子的面积来计算的：1、二套房的面积若是小于90㎡，那么契税为房子总价的1%；2、如果二套房的面积大于90㎡，而小于144㎡，那么契税为房子总价的2%；3、如果二套房的面积大于144㎡，那么契税为房子总价的4%。

【公积金及贷款类】

Q:

贷款购房银行流水不够父母作为共同还款人，房卡上需要有父母的名字吗？

A:

父母作为共同还款人，不动产权证书上不需要增加父母的名字。

Q:

以前买房时用公积金贷款的，现公积金停缴了，请问对剩余贷款利率是否有影响，是否还是按公积金贷款利率还款？

A:

通常情况下，公积金贷款已经批准了，整个贷款流程就已经走完了，不必在担心公积金断缴问题，即使之后断交了也不会对已经批准的贷款产生贷款利率的影响。

Q:

我2012年公积金贷款买了一套房子，2016年还完了。2016年商业贷款又买了一套房子，2018年我把这套房子贷款还了，卖掉了。现在我再想买房子，贷款算首套还是二套啊？首付多少？

A:

您名下贷款全部还清的情况下，算首套房，首付是总房款的30%。

Q:

你好，请问一下首套房是组合贷款，能不能转成公积金贷款，或者先把公积金部分还清在把商贷转成公积金贷款，在买二套房受不受影响？

A:

已办理组合贷款的话现在不办理转公积金贷款。买二套房的话需要您把之前的贷款还清。

Q:

您好公积金贷款是必须连续缴纳6个月吗？公司8月份交的保险但是没交公积金，如果从12月份开始缴纳公积金，可以从8月份补吗？还是最多补11月份的？然后11、12、1、2、3、4，连续6个月就可以？

A:

不能往前补缴，只能从12月开始交，然后12/1/2/3/4/5，这样算6个月。

Q:

公积金贷款可贷额度是怎么计算的啊？

A:

公积金贷款可贷额度＝借款人月计缴存住房公积金额÷借款人住房公积金缴存比例*个人还贷能力系数（目前为0.45）*12（月）*实际可贷年限。

Q:

住房公积金贷款已经还清，相关房产抵押手续已经注销，不知道物业费提取可不可以？房产证上只有我一个人的名字，我老婆从未办理过住房公积金贷款，物业费提取她的住房公积金，可不可以？如果可以提取我老婆的公积金，需要携带什么材料？

A:

物业费提取的条件是无住房公积金贷款记录，公积金贷款是以家庭为单位的，您是不可以物业费提取的。

Q:

房子已经有公积金贷款，请问家庭成员可以提取装潢费用吗？

A:

装潢提取：提取人从未使用过住房公积金（办理过提取或贷款业务），提供《房屋所有权证》，可提取自房屋交付之日起两年内缴交的住房公积金用于房屋装潢。每个家庭成员（含职工、配偶及未婚子女）房屋装潢只能提取一次。家庭成员（职工本人，配偶及未婚子女）只要使用过公积金，您名下已经有公积金贷款了，是不可以装潢提取的。

Q:

咨询下公积金问题，如前期连续缴纳了三年多的公积金，后来辞职换工作，有两个月未缴纳，现在到新公司刚缴纳一个月，可以申请公积金贷款吗？

A:

不可以，需要在买房之前连续缴满6个月才可以。

Q:

我1月，2月提取公积金用于还公积金贷款，显示已经提取成功但是贷款余额没有扣减，请问什么原因？

A:

办理提取后贷款余额是不会减少的；您只有在每月还款扣款后或者提前部分还款之后，贷款余额才会随之减少。

Q:

贷款购房银行流水不够父母作为共同还款人，房卡上需要有父母的名字吗？

A:

父母作为共同还款人，不动产权证书上不需要增加父母的名字。

Q:

以前买房时用公积金贷款的，现公积金停缴了，请问对剩余贷款利率是否有影响，是否还是按公积金贷款利率还款？

A:

通常情况下，公积金贷款已经批准了，整个贷款流程就已经走完了，不必在担心公积金断缴问题，即使之后断交了也不会对已经批准的贷款产生贷款利率的影响。

Q:

我2012年公积金贷款买了一套房子，2016年还完了。2016年商业贷款又买了一套房子，2018年我把这套房子贷款还了，卖掉了。现在我再想买房子，贷款算首套还是二套啊？首付多少？

A:

您名下贷款全部还清的情况下，算首套房，首付是总房款的30%。

Q:

你好，请问一下首套房是组合贷款，能不能转成公积金贷款，或者先把公积金部分还清在把商贷转成公积金贷款，在买二套房受不受影响？

A:

已办理组合贷款的话现在不办理转公积金贷款。买二套房的话需要您把之前的贷款还清。

Q:

您好公积金贷款是必须连续缴纳6个月吗？公司8月份交的保险但是没交公积金，如果从12月份开始缴纳公积金，可以从8月份补吗？还是最多补11月份的？然后11、12、1、2、3、4，连续6个月就可以？

A:

不能往前补缴，只能从12月开始交，然后12/1/2/3/4/5，这样算6个月。

Q:

公积金贷款可贷额度是怎么计算的啊？

A:

公积金贷款可贷额度＝借款人月计缴存住房公积金额÷借款人住房公积金缴存比例*个人还贷能力系数（目前为0.45）*12（月）*实际可贷年限。

Q:

住房公积金贷款已经还清，相关房产抵押手续已经注销，不知道物业费提取可不可以？房产证上只有我一个人的名字，我老婆从未办理过住房公积金贷款，物业费提取她的住房公积金，可不可以？如果可以提取我老婆的公积金，需要携带什么材料？

A:

物业费提取的条件是无住房公积金贷款记录，公积金贷款是以家庭为单位的，您是不可以物业费提取的。

Q:

房子已经有公积金贷款，请问家庭成员可以提取装潢费用吗？

A:

装潢提取：提取人从未使用过住房公积金（办理过提取或贷款业务），提供《房屋所有权证》，可提取自房屋交付之日起两年内缴交的住房公积金用于房屋装潢。每个家庭成员（含职工、配偶及未婚子女）房屋装潢只能提取一次。家庭成员（职工本人，配偶及未婚子女）只要使用过公积金，您名下已经有公积金贷款了，是不可以装潢提取的。

Q:

咨询下公积金问题，如前期连续缴纳了三年多的公积金，后来辞职换工作，有两个月未缴纳，现在到新公司刚缴纳一个月，可以申请公积金贷款吗？

A:

不可以，需要在买房之前连续缴满6个月才可以。

Q:

我1月，2月提取公积金用于还公积金贷款，显示已经提取成功但是贷款余额没有扣减，请问什么原因？

A:

办理提取后贷款余额是不会减少的；您只有在每月还款扣款后或者提前部分还款之后，贷款余额才会随之减少。