对于大部分普通家庭，买房都是通过银行按揭贷款来购买的，只需付个首付，每月还房贷即可，这样可以缓解很大经济压力。

但是在生活中免不了会出现一些急需用钱的情况，房屋抵押贷款是我们不多的选择。

那么对于房贷未还清的房子可以进行抵押贷款吗？

经典案例

张老板经营着一家超市，临近年末，急需一笔钱周转，但他手上没有这么多现金。

张老板听说银行可以抵押房子贷款，便想到了三年前他刚买了一套价值300万的房子，房子按开发商要求首付款付了5成共150万，剩余150万做了10年的商业贷款，到如今还剩大约100万未还。

但也听有的朋友说，如果是通过贷款的方式购买的房子是不能直接进行抵押的，需要偿还房子贷款，获得房屋完整的所有权，才能再次进行抵押贷款。

而张老板认为，自己的房子虽不是全款房，但自己已经支付了将近200万，并且房子在不断的增值，于是他问道：

“贷款未还清的房子，可以抵押贷款吗？”

情况分析

答案是可以。

按揭没还完的房子是可以用于抵押贷款的。

根据《城市房地产抵押管理办法》第九条第3款规定：房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。这就是房产二押或二抵，也就是房产在原有抵押的基础上二次抵押。

从目前来看，办理房屋二次抵押贷款的方式有两种：

1）银行办理

大部分银行和非银行贷款机构不接受二次抵押贷款，一般情况只有原贷款行（房屋按揭贷款的银行）才会提供房屋抵押业务，并且必须已经按时足额偿还贷款本息一定期限，且信用记录良好，审核相对严格;

2）正规担保公司

担保公司垫资结清贷款，然后办理解除抵押手续，再用该房屋作抵押办理贷款，利息相对较高。

3）民间正规借贷机构

民间借贷机构审核相对宽松，可直接进行二次抵押贷款，但利息相对较高。

虽然房子贷款未还清可以再次抵押，但是额度都不会很高，一般为“贷款额度=房屋价值×抵押率－原贷款的本金余额”。

其中，房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。

如果借款人是以住房作为抵押，抵押率最高不超过70%;若是以商业用房作抵押，抵押率最高不超过50%。

比如，一套价值300万的住房，按揭尾款还剩100万，按最高70%的抵押率，贷款额度=300万×70%-100万=110万。

二押申请跟第一次申请房贷的情况差不多，一样要走正规的审核流程和借款人的情况评估程序。

如果确实需要进行房产二押，还需注意几点：

1、借款人必须出示房产证或产权证，对于购房商品房还未下证的房子，是无法办理二押的；

2、房产首次抵押（一抵）必须为银行按揭或者银行抵押，一抵是非银金融机构的话，基本上很少金融机构可以办理二抵的；

3、借款人具有完全民事行为能力和稳定的还款能力，信用良好；

4、该房产具有可贷款空间。比如，做抵押贷款的房子房贷为房屋总价值的60%，那么一般想要获得贷款比较困难；而如果该房产房贷目前是房屋总价值的20%以内，就比较容易申请到贷款。

以上，就是本期的【贷款知识】。

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