房产抵押涉及面广，所需篇幅过长，故分成上下两篇，读完此篇，记得要看下篇。

为了方便阅读理解内容，特意花了一个多钟头，制作了两张思维导图，看起来比较直观易懂。

对于有需求办理房屋抵押贷款的人，阅读此文，对后期办理具体业务会是一个很不错的参考文章

下面再上一个图，就是实际房抵操作步骤和所需材料

个人客户可以根据上述两图的内容，对自己个人情况做个综合评估，找出自身的问题和不足，加以解决，然后根据自身实际情况和需求，再去有针对性的选择符合自己预期的银行产品。

接下来我就把图表中的一些关键问题，详细讲一讲

A：年龄

大部分银行对申请抵押贷款人的年龄，要求是18到69周岁，有些银行规定可以做到70岁，苏州这边有，苏州银行，民生银行，平安银行，但是实际操作当中是不会按银行大纲来的。

一般年龄在22周岁以下，65周岁以上，靠自己个人申请是很难通过的，除非自身条件非常好，否则，银行一般针对这两类客户群体，都需要其，提供共借人的。

原因就是规避潜在的风险，小于22岁，这类人一般刚毕业，没有稳定收入，偿付能力不足，大于65岁的，涉及到大病➕死亡的风险。所以这两类人，对银行来说是有风险的。

说到共借，再谈一下另一种共借方式，非直系亲属共借，就是借款人没有直系亲属，或者直系亲属远在国外回不来，这种情况经过沟通有些银行是可以受理，抵押和借款人非同一个自然人，非直系亲属共借方式的抵贷不一，苏州这边有民生村镇银行可以操作的，其他一些地方银行业也能沟通。

B：婚姻

未婚和已婚的就不做多介绍了，未婚单身自己出面或者找父母共借就行

已婚的需要夫妻双方出面办理就行，如果一方背着一方单独想办理，这种一般不在银行受理单位范围内的，也属于违法的，出问题了有牢狱之灾。

再婚的，银行一般要简单核一下婚史，有几段婚姻，房屋产权是否明晰，如果没问题，夫妻双方出面办理就行了。

丧偶，如果另一半去世前，没有立下房屋产权遗嘱，这个办理起来难度比较大，涉及面比较广，主要是跟亲属间做财产公证，只要有一个人不配合公证，你这个就是属于产权不明晰，银行是不受理的。

C：行业和职业限制

主要限制的行业有，金融，房地产，娱乐，美容美发，洗浴足浴。还有一些也是限制的，还有一些产能过剩的周期性行业，煤炭，钢铁等等

职业方面，记者，律师，公务员，还有公检法军系统的，除了行政和后勤部门好点，其他部门职业一般都是受限制人群，银行考虑的，这些人后期的贷后管理这块可能不顺畅。这个大家脑补一下，都懂得，我这里说的比较隐晦点。

D：征信报告

征信报告分祥版和简版，祥版需要本人携带身份证原件去银行打印，简版在网上注册申请就行，房抵是需要看祥版征信的。

银行主要就是看你的逾期记录，负债情况，查询次数。一般看你两年内的逾期，有没有连续90天逾期，总账户累计有没有累计超过6次逾期。再看一下单个账户的逾期。连三累六是大部分银行的征信红线。过了，操作空间就会很窄的。

个别小银行和外地银行，有的能沟通，但是这个是有成本的，而且批的利息和额度都是有影响的。苏州这边有锡农，民生村镇银行，昆山农商行都能操作。

查询次数，一般看你近半年和近两个月的硬查询次数，包括贷款审批，信用卡审批，保前审查，担保审批，一般只要不是频繁申请，都不会有啥问题，房抵对查询相对于信贷要宽松很多，那种频繁申请网贷的，查询特别多的另说。

负债这块，只要不是高的离谱，一般银行都没问题的，只要流水够就行，房抵这块，流水一般都好解决，大部分银行都可以走曲线救国的路子，具体就不细说了。

E：贷款审批周期

以苏州市场这边为例，国有四大行要30天左右，农行和建行差不多要两个月时间。

一般全国性商业银行在10天左右，比较快的就是一些本地农商银行，五个工作日，就可以搞定，他们可以把流程简化缩短，可以下户签约，收资料一起完成，比如张家港农商银行，常熟农商银行都是，还可以他项加急，见回执就放款的。

但是各有利弊吧，效率高了，利息也高，一般一抵都要在年华6左右了，好处就是快，征信，营业执照，经营场地都有变通的余地。看个人需求吧，临时急需用钱短期周转的可以考虑的，又不是长期用，实际差不了多少钱。

如果是长期用的，自身条件不错，其他方面也都符合，加之也不是特别急需，就可以申请四大行的产品，花点时间等就是了，毕竟他们的利率确实低，一般在年华4左右就能办下来的。做个10年期的，确实要省一大笔利息的。

介于时间和文章篇幅所限，本节先写到这里了，下篇会接着本章往下延伸讲解的。