在银行普遍加息利率上浮，房产抵押贷款政策较之前普遍收紧的大趋势下，近期咨询北金网的朋友中，有二抵需求的客户甚至多于一抵需求。

主要原因有两个：

1、原来的贷款（一抵）利息比较低，比如公积金贷，舍不得还掉一抵。

2、如果还掉一抵（一抵转单）操作比较麻烦（需要下家批贷，垫资还上家，解押，抵押等操作步骤），如果没有一抵还款能力的话，还需要额外支出一定的银行过桥垫资费用（北京市场价按照10天为周期单位计算，10天0.8%-1%左右）。

今天，我给大家细说一下二抵。二抵和一抵大致是相同的，一些比较基础的贷款知识我就不多讲了，我将从如下几点说起：

l 什么叫房产二抵？

l 为什么多数银行不愿意做二抵业务？

l 二抵的额度如何计算？

l 办理房产二抵有注意哪些事项。

l 目前北京市场有哪些机构可以做二抵，产品如何选择。

相信认真读过此文，对二抵就有一个比较清楚的认识。

什么叫房产二抵？

所谓“房产二抵”，全称“房屋二次抵押贷款”，又叫房屋“净值贷”，有的银行也叫房屋“余值贷”或“余额贷”。就是将已经抵押了的房产（买房时的按揭，或者做的银行抵押消费贷，抵押经营贷）再次抵押。也就是说，借款人可以不用还清以前的贷款，直接用房产再次申请抵押借款(房本上会被再次盖一个抵押的小红章)。

为什么多数银行不愿意做二抵业务？

一抵二抵从放款机构的角度讲，涉及到一个情况叫优先受偿顺序，是指同一财产向两个以上抵押人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款应当优先清偿谁的债权。抵押权的顺序，直接影响抵押权人能否得到充分的清偿，这是抵押权人的一项权利，一般称为顺序权，或次序权。这里我们先把一些相关的法律条文展示一下：

1、《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

2、《担保法解释》第58条规定：当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押物登记的日期，并依次确定抵押权的顺序。抵押权不以登记为生效要件的，已登记的抵押权的顺序先于未登记的抵押权的顺序，未登记的抵押权的顺序以抵押合同签订生效的先后时间为准，抵押合同同一日生效的，抵押权的顺序相同。但是，由于未经登记的抵押权无对抗效力，即使先设定的抵押权也不能对抗后设定的抵押权。

3、《担保法解释》第76条规定：同一动产向两个以上债权人抵押的，当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。

所以你想，如果一套房子抵押给两个银行，一旦出现坏账，不能还款，在房产处置时会牵涉到两家银行，增加债务处理难度。先登记的抵押权效力优先于后登记的抵押权。也就是说一抵大于二抵对房产的优先清偿权。

但尤其是大城市，贷款按揭买房的比例非常大，毕竟优质的二抵客户还是比较多的。有一些银行也不想错过这块蛋糕。我们后边介绍北京哪些银行做二抵业务。

房产二抵额度如何计算？

房产二抵额度一般按照公式“房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额”计算。

房屋价值：指房屋的评估价值。注意：这个评估价值是专业的房产评估公司给的评估值，不是市面上房产中介说的卖价。具体可以咨询北金网进行房产估值。

抵押率：一般以住宅做二抵的，抵押率最高不超过70%；以商业用房做二抵的，抵押率最高不超过50%。

原贷款的本金余额：也就是一抵未还的剩余金额。这里有一个概念叫最高额抵押，如果是这种情况，有的银行按照一抵的总金额算一抵剩余金额,这个问题后边我们再做详叙。

做二抵之前，有哪些注意事项？

1、房本要“在手里”，也就是要能拿出来办理抵押登记。

现在很多银行为了规避风险，办理完抵押消费贷或经营贷以后，是要扣押客户房本的，有少数银行甚至连按揭贷款都要收押房本。很久之前有一些没有做过二抵的客户咨询了很久贷款问题，最后决定做的时候才知道房本还扣押在银行，咨询当初的业务经理得到的回复是拿不出来，除非还款。

2、要看一抵是什么类型的贷款？

是否为买房按揭？还是房子买完后又做的抵押消费贷或抵押经营贷？还是抵押给非银行机构的短期拆借贷款？

根据这个表可以看出，如果一抵是按揭，这是最好的情况，那只要能做二抵的统统都可以受理；如果一抵是非按揭，那银行一般就不受理了。如果抵押给典当机构或者民间，一般二抵就不用考虑了。只能考虑一抵转单了。

3、该房子要有足够的抵押额度。

上边我们介绍过如何计算二抵额度，看看您的房子二抵可贷额度与一抵额度差多少。这里有一个说法叫“大头小尾”，意思是一抵金额不能远远大于二抵金额。比如你房子评估值200万，7成140万，减去一抵金额120万，余值也就剩下20万。一抵120万和二抵可贷额度20万相比，这就叫大头小尾了。“大头小尾”的情况，从放款机构的角度考虑，二抵的风险相对高一些不说，费尽周折给你二次抵押完了，给你的额度还不如一抵金额的一半。很多机构就觉得这种情况不值得做了。当然，认定大头小尾标准不一样，具体看放款机构。

4，一抵是否为最高额抵押。

最高额抵押权和一般抵押权是银行的两种担保方式。这里不对两种抵押权做过多的解释，您可以看一下一抵的抵押贷款合同，会在首页或者比较清楚的位置写明是属于哪一类，或者直接咨询当初办理贷款业务的客户经理。如果是最高额抵押，那有一些二抵产品是无法申请的，有一些会影响贷款额度，计算额度时减去的就不是剩余贷款额度，而是一抵贷款的总额度了。

5，买房按揭贷款还款多久了？

如果一抵是按揭贷，一般大银行对按揭的时间有要求，不是刚刚贷款买了房子就能做大银行二抵的。比如中信二抵要求一抵按揭得1年以上。浙商银行二抵要求一抵按揭得3年以上。但非银行机构一般不对按揭时间有要求。

6，看一抵在哪个银行

如果一抵和二抵是同一家银行，相对更好操作。比如也许根据具体情况还可以多计算一些额度。

二抵机构有哪些？如何选择合适的机构？

和一抵一样，可以做二抵的机构我们一般分为三类：

产品如何选择？就看你的需求！

1、看借款期限和用款紧迫度。

如果只是想短期拆借一下（用款1-6个月就能还款），建议选择非银行机构。如果考虑贷款期限越长越好，那毫不犹豫选择低息的银行。

2、一抵额度比较小，建议还掉一抵，重新做抵押消费或抵押经营贷。

下面我们为您横向对比北京市场做二抵比较好的三大银行产品。

重点说一下：二抵如果走银行，那必须做企业经营贷。看图表，中信银行是认可公司实际控制人的。如果做过多次贷款的朋友，应该知道这个实际控制人的重要意义了吧。这里不做过多描述。这里需要重点说明一下：招商银行的二抵是不认实际控制人的，一抵是认可的。

非银行机构放款的二抵产品也比较多，具体登录北金网（）查阅或者在北金网微信公共账号中直接咨询。有的产品非常灵活，而且利率相对银行只是高了一点（年化8%-12%），在放款时间（最快2天放款）和放款概率（基本只审核房子和征信）要有很大保障。我们给您推荐产品都是通过实践经验和近期的总体放款政策总结的优势产品，这里不做过多的产品展示。