本来我是想说，我对苏州板块的了解不多。

我对房产交易的实战，了解得更多一些。

我亲身经历了很多次房产交易。

2023年，是最为魔幻的一年。

给大家讲两个小事故。

年初我有客户买了尹山湖的房子。

中海双湾锦园。高楼层非顶89平小三房，开发商统装，一直空置。

如何能看出来没有住过人呢？

看一下厨房的油烟机就知道了。

这一家的油烟机，完全没有使用过的痕迹。肯定是没有住过人的。

除非房东重新换了油烟机。

成交价是202万。找的中介是中海物业。没有经过贝壳。所以这套房子的成交情况，在贝壳中是查不到的。

202万元，从现在往回数，到2019年年中为止，都可以说是一个非常低的价格了。

我们第一天签了合同，第二天挂网签。第五天资金拖管，当天带客户去某股份制银行面签办理按揭。第六天，放款了。

也就是说，银行面签的第二天，就放款了。

现在的按揭，服务是有多到位啊！太神奇了。

第七天，过户。

过户那天，到了吴中区房产交易中心，拿到核税价，我们都傻眼了。

税务给出的最低评估价，是218万元。

也就是说，你这个房子买的价格虽然是202万，但是你必须要按照218万元交契税。

还好，那是一套满五唯一的房子。客户是首房首贷，只交了一个点的契税，2.18万元。

比预想中，多交了1600元的税。

当时我安慰客户：你的成交价低于核税价，说明这套房子，你买便宜了。

当然还有另外一种可能：在市场急速下行过程中，评估价普遍高于成交价。

这种情况对于经营贷是十分有利的。

过了几个月，来到了最热的7月。

上个星期，我的一个客户，买了湖东某小区的二手房，大三房，高楼层，非顶，开发商统装，中央空调。

成交价520万元。

也是找小区的租售中心买的。在贝壳上，没有成交记录。

客户因为是第三套房，所以采用全款付清，然后抵押的方式来做经营贷款。

为什么我对这套房子说得比较模糊，小区名字都不说呢？

因为全款抵押这种方式，多少有点擦边。不适合公开讲。

这个不是重点。

我们在过户之前，就找银行对这套房子做了初步的评估。我们当然是想评估价越高越好。

但是找了很多家评估公司，最多只能评到530万元。

看来评估公司都是人精。

没什么花头。

然后，重点来了。

在过户的当天，工业园区房产交易中心，官方给出的核税评估价，是565万元。

就是说，客户以520万元买的房子，银行最高评估只给530万元。水务最低评估却是565万元。客户要以565万元交税。

2个点的契税，1个点的个税。

以520万元交税，就是15.6万。以565万元交税，就是16.95万元。

平白无故，要多交1万多的税。

这就是我在文章开头说的，2023年，就是如此魔幻。我还从来没见过如此离谱的差距。

房产评估价，并不是跟不上房价下跌的速度。银行的评估系统，是紧跟房价下跌的。但是水务的评估系统，是另一套游戏规则。

以前就有很多专家说，买房就是为国家做贡献。

看来这话是真的，专家没有忽悠我们。

最后，我要跟大家讲个小妙招。

只有实战在第一线的人才知道的事情。

大家都知道，交契税，是可以刷信用卡的。

但是，因为商户比较特殊，并不是每一家银行都支持这种交易。

某城市银行，发卡的时候十分大方，额度8万起步。10万稀松平常。羊毛党最喜欢的银行。

于是我拿着20万额度的信用卡刷12万的税。

滴，拒绝交易。

我打电话给银行。银行说，交税这种交易，我们没钱赚，刷的多，亏的多，所以一笔最多只能限额5千。骚蕊~

然后，我拿出另一张股份制银行的卡。这张卡的额度是9万。但这笔交易金额是12万。

官方规定，一笔税费，只能刷一张卡。

好巧不巧，我打开手机银行，里面有6万临时额度。我当场申请了临时额度。

滴，12万一刷成功。

房产交易中心的人是真少啊，我在这个窗口磨了半个小时，根本没人催我。

有读者说：你是个坏银。到底是哪家银行，你倒是说啊？

抱歉，这个不能公开讲。开发商我敢得罪。银行我可不敢得罪。

如果你想对银行了解得更多，可以私信我。

全文完

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