苏州房子抵押贷款(房产抵押贷款苏州)?

知识问答 (105) 2024-08-01 10:06:14

苏州房子抵押贷款(房产抵押贷款苏州)? (https://www.962900.com/) 知识问答 第1张

【前言】不少朋友都知道房产抵押贷款的利率低,有融资需求的时候想办理,但对此呢也是一知半解,不知道银行对于房产抵押抵押贷款到底有着哪方面的要求、自己适不适合办理、自己的条件符不符合以及市面上有哪些能做房抵的银行可供选择。本篇文章,将针对2023年北京的房屋抵押贷款市场最新政策情况进行详解。

【内容指南】

·房产抵押贷款是什么

·房产抵押贷款的申请条件

·房产抵押贷款的优势

·房产抵押贷款的办理流程

·房产抵押贷款所需基本材料

·目前优质的银行房抵产品参考

01

房产抵押贷款

房产抵押贷款:又叫“房屋抵押贷款”,是指借款人用可以上市流通交易的房产作为抵押物,向银行申请贷款。房产抵押贷款又可分为:房产抵押消费贷和房产抵押经营贷。

√抵押消费贷:借款人以房产作为抵押向银行申请一笔资金用于日常消费。其特点是:不需要营业执照,贷款用于个人消费,目前北京抵押消费贷最高额度在100w,有公司能申请到150w,利率在4.6%左右。

√抵押经营贷:借款人用房产作为抵押向银行申请一笔贷款,用于企业经营性融资使用,如:企业采购支付上游订单等。其特点是:需要申请人有营业执照,可申请额度大,基本在100w--6000w之间,上亿的项目也能做,目前北京抵押经营性贷款最低3.05%,享受贴息政策能申请到2.1%,是市面上所有贷款利息最低的一款产品了。

02

房产抵押贷款申请条件

申请条件主要分为三个板块:个人、房产、公司。以下我们逐一详解。

【关于个人】

1.年龄。每家银行对抵押人和借款人的年龄要求不同,基本上要求是抵押人年龄:18---75岁;借款人年龄:22--70岁;其中对于60岁以上超龄的借款人,部分银行都需要子女共借,或采用抵押不一的形式,部分行也可以直接做。

2.征信。征信与我们的逾期、负债、查询次数有关;就各种贷款对征信要求来说,房产抵押对征信的要求相对宽松,只要不是太差都能做。

3.婚姻。单身人士可做;已婚人士需要夫妻共借;离婚人士需要产权分割清晰;配偶外籍或港澳台部分行可做。

4.借款人当前无法律诉讼纠纷等。

5.个人流水。不同的行要求不同,有的行需要1倍2倍覆盖负债;有的行不要求流水。

【关于房产】

1、房屋立项:对于住宅、公寓、别墅、商业办公、临街商铺、写字楼、经适房、两限房、四合院、房改房、科研办公、厂房等都可进行抵押。且房屋必须是能上市交易的房产,借款人要拥有该房屋的房产证。其中住宅类立项的房产最受银行青睐。

2、区域:全北京都可做。只是有的行不接受四大远郊的,有的行全北京都能做,各行有各行的要求,选择银行时还需提前了解。

3、面积:一般要求30--300平米,大部分银行都能做;面积太小或太大只有个别行能做。

4、房龄:30年内好申请,但房龄超40年、50年甚至60年的老房子,少部分银行可办理。

5、房屋产权要清晰;

6、是否有二套或更多资产,这是财力资产的证明,银行会乐意接受,个别行还会因此提高可贷成数。

7、房产证上有未成年的情况不能做。

8、一般银行要求房产证持有时间满3--6个月,部分行可允许新房产证申请;对于亲属之间的继承、赠与和买卖的房屋,或者转商之后的房本,可被认定为老房本做抵押。

注:一个原则:越好上市交易的房产越好抵押!

【关于公司】

1、成立时间:需要满6个月或一年以上,部分银行支持“初创公司”。

2、企业经营:状态无异常,异常情况包括:工商行政异常,地址异常,有诉讼等。

3、经营范围:非投资、娱乐、金融、房地产、煤炭钢铁等银行限制类即可。

4、流水:有些银行会要求对公流水,有的行则不要求。看贷款需求。

03

房产抵押贷款的优势

【贷款额度高】

房产抵押经营贷款最高额度可贷6000万,能到达房产评估值的七到八成,真实经营企业上亿资金也能做。

【利率低】

目前市场上的抵押经营贷最低利率是年化3.05%,部分地区享受贴息可做到2.1%。

【还款方式灵活】

支持等额本息、先息后本,随借随还的还款方式,灵活度高且资金使用率高。

【好通过】

贷前排查没问题,基本上零拒贷无非就是利率有高有低。

【时效快】

基本上 快的话一周就可走完全部流程并放款。对于着急用钱的朋友来说,可找专业的助贷公司协助放款,提高效率。

【抵押类型多】

可以一抵,也可以二抵。

04

申请流程

1.准备资料,选择银行

2.银行评分,面签

3.房产评估、企业下户

4.银行审批、签署合同

5.抵押登记

6.提供用途、抵押登记完毕

7.银行放款,贷后管理

05

申请材料

【个人方面】

身份证

户口本

结婚证

(离婚的需要提供离婚证和离婚协议)

个人近一年的流水

房产证

(有其他资产的,可以提供其他资产证明)

......

【公司方面】

营业执照正副本

公司章程

上下游合同

第三方受托支付合同

(三方收款账户公司的营业执照、开户基本信息、定金的收据)

公司财报

对公流水

......

注:其中公司方面的财报和对公流水如果没有,有些银行是可以不用提供的。

房产抵押贷款的风险及防范对策!

当前,经济下行压力持续加大,受此影响,银行业面临的不良贷款压力激增。房产抵押贷款是银行贷款的主要担保方式之一,也是银行认为最安全的担保方式。但在抵押房地产处置中仍然存在风险,如果风险管理措施不到位,房产抵押贷款也会变成不安全。

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因此,房产抵押类不良贷款的风险问题值得深思。小编为您介绍关于房产抵押类不良贷款的风险问题成因。

房产抵押类贷款风险的现状及成因

房产抵押类五级不良贷款余额,占五级不良贷款余额的31.87%。上述数据并不包括已处理和已损失的房产类贷款,从实际情况来看,房产类抵押贷款面临的风险已经比较严重。

房产抵押类贷款风险不断加大的原因是多方面的,从行社内部来看,主要原因有以下几点:

贷前调查未尽职。在对房产抵押类不良贷款后续处理过程中发现,绝大多数出现风险问题的贷款都存在贷前调查不尽职的问题,客户经理未对抵押物进行全面了解,包括抵押物的基本情况、权属、出租情况等。司法处置中,抵押人往往会针对银行工作人员的疏漏提出异议,导致银行在抵押权变现过程中遇到困难,甚至遭受损失。例如,某炭业有限公司贷款续贷前已经通过银行收取了第三方租金,即抵押物已出租。单就操作过程来看,银行事前虽然多次到实地调查了解,该公司也口头确认抵押物没有对外出租,但由于银行未能提高警惕,未留存相应的文字、图片、影像来证明该抵押物未出租的情况,导致最终抵押权变现遇阻。

合理估价难以进行。部分行社对于抵押物的估价管理存在一定缺陷,未能很好地根据房产所处的区域位置、变现难易程度等因素合理确定抵押物的估价。实际操作过程中,由于自身缺乏相对合理的估价依据,银行更多依赖于评估公司对于抵押物给出的评估,导致许多抵押物在出现风险后价格严重缩水,造成贷款损失。

操作层面漏洞显现。近年来,部分银行工作人员有章不循、操作不合规也成为房产抵押类贷款不良频发的一个重要原因。一些行社在贷款营销上的力度不断加大,但部分人员放松了对抵押物的审查,忽视了评估价过高的情形,甚至存在违规发放房产抵押类贷款的情况。

房产抵押类贷款面临的法律风险

房产抵押类贷款法律关系的复杂性主要包括:

1.租赁权风险

抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期还贷,由于租赁仍然有效,银行也很难处理抵押房产。

租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前,如果与抵押房产承租人签订了时间较长的租赁协议,并且要求承租人一次性付清租赁费,或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,银行将很难获得租金收入用于还贷。

抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷,银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时,按照我国目前的法律规定,承租人具有优先购买权,将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

2.首查封风险

虽然抵押物被首查封不影响抵押权人的优先受偿权,但从银行处置抵押物的实践来看,首查封会对抵押权人实现抵押权带来不利影响。

处置进程受到限制。从司法实践看,抵押权的实现受制于首查封法院对债权人债权的诉讼、判决及执行进程,特别是在被人民法院跨省查封的情况下,抵押物处置的难度会进一步加大。

协议方式难以处置。如抵押物被其他债权人申请查封后,依据查封的法律效力,抵押权人与抵押人协议处置抵押物的行为是无效的,只能通过人民法院的处置途径才能实现抵押权。

债权让步时有发生。在抵押物价值有限的情况下,首先申请查封的债权人为了保证自身的利益,往往会要求抵押权人让与部分优先受偿权,并以此作为处置抵押物的条件。同时,抵押权人遭遇恶意拖延使优先受偿权无法有效实现,最终导致抵押权人与首查封法院特别是跨省的人民法院之间的协调成本增加。

3.最高额风险

目前,银行抵押贷款往往签订最高额抵押合同,在操作过程中,若续贷前未及时查询抵押物状态,可能会丧失部分优先受偿权。如果在续贷时抵押物已被其他债权人查封,却仍然发放贷款,银行的抵押权有可能不能对抗先于贷款发放的查封,导致部分甚至全部优先受偿权无法得到保证。同样,在化解原有房产抵押类不良贷款时,如果化解后的贷款用途不合理,相关文书未及时签订,银行也可能会丧失抵押权。

4.瑕疵性风险

产权瑕疵影响情形。有合法产权的资产未必是合法的抵押物。例如,已发生多起因违章建筑导致抵押物整体无法变现和过户的情形,影响了抵押物的处置;抵押物有合法产权,但因开发商与拆迁户存在纠纷,拆迁户自行搬入抵押物居住,致使人民法院难以执行。

法定优先受偿情形。法定优先受偿款是指在实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。特别是在建工程,若抵押物有法定优先受偿款,将使抵押权人的权益遭受较大损失。

5.登记权风险

“一物多押”风险。《中华人民共和国担保法》第三十五条第二款规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。

预告登记风险。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,超过三个月未申请物权转移登记的个人住房、商业用房合同鉴证的预告登记将自动失效,房屋初始物权仍在开发公司名下。银行的个人住房、商业用房按揭将无法转为物的抵押权,从而丧失物权的优先受偿权,银行只能享受合同债权。

6.使用权风险

出让土地具有使用年限,属于住宅类土地的使用期限为70年,属于工业类土地的使用期限为50年,商业类土地的使用年限为40年,在建工程的土地预登记证也有相应的年限。银行在办理房产抵押贷款时,如果不注意土地的使用年限,将给处置土地上的房产埋下隐患。

以完善的机制防范房产抵押类不良贷款风险

针对不断产生的房产抵押类不良贷款,银行有必要建立一套更为完善的机制,切实防范房产抵押类不良贷款风险。

明确重点。针对房产抵押贷款的法律风险,相关人员要加强法律法规和制度学习,明确在业务办理过程中需要注意的关键问题。一是实地查看并核实拟抵押资产的情况。核实资产是否权属清晰;核实拟抵押资产是否租赁,价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况;核实拟抵押资产是否存在他项权利,是否已抵押;核实拟抵押资产是否存在优先受偿款,如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。二是在具体的操作中要注重相关证据的收集。保证相关资料的齐全性,特别是针对抵押物出租情况的资料,要及时收集相关证明文书;对于抵押资产用于出租的,要定期查看出租情况,以确定租赁人、租期、租金等是否存在异常变动。三是严格办理抵押登记手续。杜绝虚假登记,每笔抵押登记手续都必须实行专人办理,杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记等情况的发生。四是对按揭贷款要及时办理抵押登记,避免预告登记失效而产生损失。

完善程序。农商银行相关部门要制订更加完善的房产抵押操作程序。首先,要制订城乡房产差异化指导性估价标准,并依据城乡房产相关情况定期更新,让工作人员有明确的依据,更加科学地规避房产抵押贷款的价格风险。其次,要根据房产抵押贷款的风险特点,总结梳理出一套切实可行的调查方法。在运用传统检查技术的基础上,应由浅入深、由内及外,采用实地走访客户、察看项目现场、互联网查证信息等方法,并及时向当地国土、房管等行政管理部门延伸调查,深入了解房产抵押物及借款人的经营管理情况,全面掌握房产抵押的真实性、合规性和有效性。最后,要出台指导性文件,避免因不合理指标导致的大额贷款发放。加强内控制度设置,完善风险防控机制,加大违规处罚力度,避免违规发放贷款。

强化筛选。在贷款营销过程中,要注意不是所有的房产都可用于贷款抵押,应该慎重选择抵押物,重点选取那些权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的房产用于抵押,并且优先选择变现能力强的资产。从实际变现能力看,住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房;商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现;面积小或可以分割出售的易于变现;市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的房产抵押物都不易变现。

征信有这两个字一定要及时处理!

贷款时征信一查发现自己的信用报告中出现了“呆账”两个字一定要注意了,因为有“呆账”连申请贷款的资格都没有,去哪个金融平台或银行都无法拿到贷款!

这个“呆账”是何方神圣,居然这么厉害?

今天让我们来解决“呆账”的一系列问题!让你掌握更多信贷知识,贷款全程无忧!

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首先,信用卡呆账是什么?

呆账是指已过偿付期限,经催讨尚不能收回,长期处于呆滞状态,有可能成为坏账的应收款项。

呆账是未能及时进行清账的结果,又指因对方不还而收不回来的财物。

重点提醒:呆账是银行认为找你催收无效,不再催收

然后,呆账有啥影响?

呆账是较严重的一种状态,不解决基本跟贷款、信用卡等银行金融绝缘了,个人征信一辈子都有这个记录。

对于呆账,如果你不去还款,呆账会一直显示,不过,还清欠款后会显示有逾期记录,这个记录从你还清款项后将连续五年显示。

其次,哪些行为可能导致信用卡呆账?

主要有两种,逾期还款造成的呆账,也就是一般呆账,就是你信用卡透支的钱不还,时间久了就会形成呆账。

另一种是溢缴款造成的呆账,这个很多人都不懂,指的就是你长期不使用信用卡,但是卡里有多余的钱,也会产生呆账,就是这么不合理!

最后,信用卡呆账怎么处理?

因为欠款生成呆账后要及时还清欠款(注意一分钱都不可以多还),然后和银行沟通自己并非恶意逾期,看能否删除呆账记录。

或者是持续使用信用卡保持良好的记录,信用记录将呆账记录覆盖,这样才不会造成影响!

溢缴款呆账只需要将多余的钱取岀来,然后销户就好了。

银行更新征信之后,征信报告就会正常显示了!

呆账虽然很恐怖,但是学会了处理方法是不是也很简单呢!

呆账一定要及时处理!

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