在过去一年上海房价普遍下跌的形势下，内环内虹口区的临平路板块，房价却依然坚挺，几乎没有跌价！

虹口7月新房均价134720元/m²，环比上月增长8.73%。

但二手房依旧普遍下跌，尤其是老破小。

部分业主想趁这个时机，置换新房，于是降价出售现有房产，但目前市场低迷，要想促进成交，价格还得降上一降。

部分房主表示：与其降价急售，不如房产抵押。待置入新房后，再慢慢出售旧房。

那下面汇贷就以问答的形式为大家梳理房产抵押整个流程。

一、房产抵押利率额度？

房产一次抵押利率一般为2.7%-3.5%，额度一般为房产评估值的7成，部分银行可做到9成。

房产二次抵押贷款年利率一般为2.98%-3.45%；从房产的市场评估价值中扣除第一次抵押贷款的未偿还余额就是二次贷款的额度。

二、办理房抵需要准备哪些材料？

三、贷款流程是什么？

1.提供房产证、公司情况、征信报告，用于审核是否符合贷款条件。

2.业务受理后，会进行上门实地调查经营场所，并拍照记录，随后上报相关资料。一般需要大约5个工作日来进行贷款批复。

3、批复通过后，签订合同，办理抵押手续并出具他项权证，最后进行放款。

四、房产抵押贷款的额度受哪些因素影响？

1）房屋估值

房产抵押贷款的额度一般为房产估值的60%-70%，评估值越高,可贷额度就越高。主要影响房产估值的因素有房屋面积、周边设施、房屋装修等。

2）还款能力

在申请房产抵押时，银行会要求借款人提供工资证明和流水情况。一般要求借款人收入两倍覆盖月供，可接受夫妻双方收入合计。

3）个人征信

无论是哪种贷款方式,银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。

如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。

一般连续逾期不可超过3个月，三个月累计查询次数不超过4次。

征信越好，可选择的贷款产品也会越多。

五、房产抵押贷款能用来做什么？

大部分人群办理房产抵押贷款都用于以下用途：

①降息转贷

早年的抵押贷款或者按揭贷款利率基本在3.5%-66%，最近的抵押贷款利率最低已经到了2.7%，中间的差额导致部分客户需要再次办理抵押贷款。

②增额转贷

当现有房产的按揭贷款余额较低，或者拥有一套全款房产，但需要资金用于其他投资或应急情况时，可以申请抵押经营贷款来满足资金周转需求。

③买房

利用抵押贷款可节省税费支出。抵押贷款的利率通常较低，利率基本在2.7%-3%，通过全款买房再抵押可节省税费支出。

六、房龄老如何解决？

老房子普遍存在停车不方便、设施老化等诸多问题，在市场上变现是比较困难的。

一般银行都喜欢房龄在30年以内的房子，少部分银行可接受老房龄，但可能对于借款人的要求会更高，利息会上浮。

七、借款人超龄怎么办？

有些家庭部分房产在父母名下，子女需要抵押贷款时，往往会选择拿父母名下的房屋作为抵押。

一般银行要求父母年纪在65岁以下，子女自己也可以作为主贷人，拿父母的房产去抵押，这样就不受年龄限制了。

只有少部分银行接受65岁以上年龄，但一定不超过70岁。

如果一定要父母作为主贷人，则需要追加子女为担保人。

八、征信不好还可以办理吗？

征信问题主要体现在查询多、逾期多、负债高等几个方面

在申请房抵之前，先结清部分贷款，或者增加抵押物，也可以采取流水账单、存款证明以及其他资产证明来证明自己的还款能力，或选择一些条件宽松的银行。

如果征信实在太差，可以先做机构产品过渡，等征信正常再转到银行。

九、没有营业执照怎么办理抵押贷款？

抵押贷款主要分为经营贷和消费贷

没有营业执照可以选择做消费贷，但消费贷利率一般都在4%左右，没有经营贷划算。

目前上海房产抵押经营贷年利率一般为2.7%-3.5%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.98%-3.45%，贷款期限1-20年期限越短利息越低，

以下是几个常见的几种解决方法：

①直接申请抵押消费贷款

②办理新营业执照

③找直系亲属做借抵不一

十、办理抵押贷款主要有哪些方式？

办理贷款的方式主要有商业贷款、公积金贷款、组合贷款。

【商业贷款】

指的是房子直接抵押给银行，央行规定的基准利率是按照LPR+0BP来调整，办理商业贷款的手续比起组合贷款来说相对较少，办理速度也很快。

【公积金贷款】

我们每个月工资有一部分是公积金的，我们可以在买房的时候申请用这笔公积金进行贷款。

【组合贷款】

借款人所需的资金先尽量申请公积金贷款，不足的部分再申请商业性贷款。

十一、为什么会被拒贷，怎么解决？

以下是几种常见影响房屋抵押贷款审批的原因：

1、征信不好

银行会对借款人的信用状况进行评估，有些是1年内不能有3个1，半年内不能有2，有些银行则较为宽松，但征信不好有很大可能被拒。

2、收入不稳定

银行会关注借款人的还款能力，借款人申请的时候提供的流水不足，银行可能会拒绝借款人借贷要求。

3、抵押价格不足

银行会对抵押物进行评估，如果房产评估1000万，然后欠款700万，然后部分银行会砍额度，造成无法批贷。

4、征信查询过多

个人征信报告都是动态记录，每查询一次，征信报告上就显示一次。

不管下款与否，都增加一次查询，如查询过多，建议养征信3-6个月，在此期间不要乱点网贷、信用卡，减少贷款频次申请。

5、官司纠纷

若借款人个人或者公司有官司问题，如产权纠纷、抵押权纠纷等，银行可能会拒绝贷款申请。

6、负债过高

网贷不少，信用卡不少，贷款负债超级高，一般银行会拒贷。

7、贷款人有禁入行业

银行会根据客户征信报告，看过往的从业情况，如有保险、金融、地产等一般会被拒贷。

以下是抵押贷被拒的一些解决办法：

①提供还能力佐证

提供其他房产佐证，还有资产证明，如股票、汽车、房产等。

②办理其他贷款

如果没有抵押贷空间了，换其他银行申请，可以考虑找部分商业银行咨询是否能提高评估价格。

③寻求第三方借款人

找朋友亲戚作为借款人，为贷款提供担保，以便降低银行风险，提高续贷成功率。

十二、贷款中途会被抽贷吗？

一般抽贷的原因无非两种，资金用途和营业执照。

1、贷款的钱主贷人直接去拿去买房刷卡，没有让配偶或家人去刷，资金被监管到了

2、本办贷款的时候有营业执照的，但是办了贷款之后没有重视营业执照，把营业执照注销掉了。

十三、放款后是否存在资金回流问题

这个问题确实存在，款项被追回原因无非就是被违规使用。

被系统检测用于以贷还贷或者流入了房地产和股市等银保监规定的违规领域。

十四、被一家银行拒贷了，还能申请其他银行产品吗？

可以，一家银行拒贷只能说明你不符合这个产品的要求，但是市面上现在的贷款产品非常丰富，可以多找几家问问，选一个和自己资质最匹配的。

要想顺利申请到贷款，要先了解市面上有多少合适自己条件的产品，分析这些产品的准入条件。

但是注意不要短期内频繁申请，因为一旦征信在短期内被多次查询就由可能被拒贷。

十五、抵押贷款办理完成后房子还能卖吗？

房子做完抵押后，是可以正常的挂牌卖卖的，房子虽然抵押了，但房子产权归属还在你自己名下，抵押后不会影响房子买卖或出租。

不过需要在过户前将抵押贷还清，解押后才能继续买卖流程。

十六、房产抵押会不会影响房子现状？

房产抵押并不会影响房子现状，不管是抵押经营贷还是抵押消费贷，房子抵押完成后不影响房子出租和自住，不影响房子后续买卖。

房子还是属于你除非贷款完成后你长期逾期长期不还款，那么银行才有可能向法院申请处置您的房产。

非常感谢您的耐心阅读！衷心希望这篇文章能够为您在选择合适的银行抵押贷款产品时提供一些有价值的参考和帮助。如果您在阅读中遇到任何疑问，或在实际申请操作过程中遇到困难，欢迎随时联系汇贷！

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