本期线上主题讲座目录如图:

一、什么情况银行会追回贷款

标题听起来比较危言耸听，但是作为贷款行业的从业者，我们都有真实的接触到。无论是信用贷抵押贷，还是信用卡。一旦被发现资金用途违规，不同银行的不同客户都出现了被银行追债的情况。下面呢，我们就分析一下，在什么情况下以上的贷款或者资金会被银行追回。

大家好，我们是启心懂懂懂。非常的感谢群主和菠菜（公众号：重庆地产视野）主理人，让我们能有机会借助这样的平台跟大家在群里交流和公号线上分享，群里应该有不少朋友是知道我们的。启心呢一直以来都是立志为所有的用户提供最暖心的负债端服务。也就是让大家能够更轻松的玩转贷款等资金杠杆工具。那今天主要是关于贷款方面的内容。各位也都知道。买房首付款来源的问题，银监会监查的越来越严格，那么什么情况下银行会追回贷款呢，如何防止自己的按揭贷款被拒贷呢，如何养一份银行认可的流水。以及如何保护好自己的征信、那另外还有抵押贷和信用贷的内容，接下来呢，就跟大家聊一聊这些问题。

1、信用贷的资金违规

所以就建议大家如果有想申请信贷的朋友。在使用这笔资金的时候，最好自己买一个pos机。选择银行任何的商户刷到自己或者是朋友的储蓄卡里。这种方法就能够很好地防止信贷的资金回流。

2、抵押贷的资金违规

上面的这张图片是链家的客户经理发给我的。他的客户直接把信用贷用于买房的首付、被银行查到了，要求归还贷款。那为什么会出现这种情况呢，很多银行的信用贷是以储蓄卡或者是信用卡的形式发放给客户的。如果想要使用这笔信用贷的资金就需要通过ATM取现。或者pos机刷卡消费才取出来。甚至有的银行只能通过pos机刷卡取出。也就是说，后者银行是可以查到你这笔资金的去向的。银监会，对于贷款资金流向房地产的监察是非常严格的。银行后台，一旦查出你这笔信用卡、去刷中介或者开发商的pos机，那你还有可能就会被追回贷款。

银行抵押贷的贷款资金理论上是不能够回到借款人名下的账户的，否则呢、就属于资金违规。银行在审查的时候，更多的是以转账记录的形式去追踪。所以只要有转账记录，并且能够查到这几天确实是回到了你的账户，那么银行。有可能要求你提前归还贷款。抵押贷不同于信用贷，它的特点是金额大、费时费力。借款人在时间上一般都已经有了清晰的规划资金用途明确。如果有一个细节没有注意到那还有可能满盘皆输。

我们说银行是以转账记录的形式去追踪的，那么我们防止资金回流最有效的方法，就是掐断转账记录。也就是以曲线的形式让银行无法查到资金去向。下面呢，我直接列一段文字。这就是抵押贷放款之后正确的操作流程。

银行放款账户→朋友账户→取现→自己账户A、自己账户B、配偶账户A、配偶账户B

注意：以上所出现的银行账户最好不用放款银行的储蓄卡。

3、信用卡的资金违规

二、我们把按揭贷款被拒贷的原因大致分成四类，分别是征信差、流水问题、政策风险以及选错银行。

1、征信

17年的9月8号银监会发了一个批文。严查信用卡交易记录的交易描述中还有关键词是：置业房地产或者房产的，并且单笔交易的金额不低于二十万元的交易。通俗点说就是：刷信用卡用于买房的首付，二十万以上的银监会是会严查。但是现在我们也了解到有的朋友运气非常的不好，在中介刷了五万的信用卡。也被银行打电话追还了。所以建议大家在这个敏感的时期，不要去刷中介房地产公司的pos机。真的资金缺口，如果差十万八万的话、还是那句话，自己买个pos机。

按揭贷款，因为征信问题被拒贷主要原因呢，一般都是逾期次数过多，银行对于征信的要求基本上。都是近两年不能够连三累六，那什么是连三呢？就是一笔还款，连续三个月都没有归还。累六：就是近两年内的逾期还款累计了六次。征信里面一旦出现，这个不论是连三还是累六的任意一种情况，那么很有可能就会面临着巨大的风险，对于连三累六可能语音了不够直观，大家可以结合下面这张图来一起了解。

有一部分人是这样，因为粗心的缘故，信用卡经常忘了还、逾期金额也不大百八十块钱。但是积少成多、整体的逾期次数就已经压到了红线，这种情况呢，其实是有办法解决的。只要选对银行按揭批贷就不是问题，就拿北京来举例很多银行对于五百元以下的信用卡逾期审批还是比较宽松的。比如下面那张图里面裂了银行。有的银行，如果你的工作比较好，那就比按揭贷款实际上是可以单笔单例，比如招商银行和平安银行。

我们刚才说的是银行对于近两年的逾期的要求，那两年外的逾期银行一般是怎么看的呢？

两年以外，银行更多的是作为参考，比如三年前征信已经连三累六。那近两年的征信比较良好，你的按揭贷款批贷一般是不会受到影响的。但是有可能你的按揭利率会比其他人稍微高一点。毕竟从银行的角度来讲，你的违约率是要比其他人高一些的。

那我们先来说一下如何保护好我们的征信。

还有的朋友可能会问，说我两年以外的征信都很差，已经达到连五累十三了。但是近两年的征信都没有逾期，这种是不是也能够批贷。答案的是不确定的，你的形象在银行系统里已经非常的差了，属于恶意逾期。银行对于你还款的意愿和还款的能力都会表示比较严重的怀疑。如果想要顺利的批款。一定要让银行认为你现在是一个资质很好的客户。流水好、工作好，选对银行并且愿意在银行批贷的时候买一些理财呀，保险呀之类的。然后大家先不要着急，一会儿会说如何养一份银行认可的流水。

随着社会的发展，征信的体制越来越健全，我们应该学会如何保护好我们自己的征信。最常碰到的问题就是有的朋友因为信用卡逾期感觉很愤怒，然后销卡。这种行为是不理智的。正确的做法还是要还清逾期的金额，然后空置两年之后再销卡。这样银行的就不能看到你这笔逾期的记录了。否则在原有机制不变的情况下这笔逾期会跟着你一辈子的。

那有的朋友呢，可能是跟我们一样属于比较敏感的行业，比如说隐藏在群里的中介小哥。从事钢材贸易危险行业美容美发等职业的人群。实际上银行对这些人群是比较抵触的。那除了按揭贷款信用贷和抵押贷，基本上都很难操作。你只是信用卡也会比其他人的额度低。那解决的办法就是重新申请一个科技文化公司。或者是找兄弟的公司上社保和公积金，然后再申请信用卡。

再说一下征信的查询次数，比较主流的状态有三种

信用卡的审批，贷款审批，贷后管理。其中贷后管理和个人征信查询是对贷款和申请信用卡没有影响的。信用贷对征信查询次数要求比较高，如果近期有想办信用贷打算的朋友，最好提前两个月就不要再申请信用卡和其他贷款了，按揭和抵押贷。针对征信查询，如果近期有很多比性贷款审批，那客户经理可能会害怕。如果是信用卡的话，可能问题不大。

大多数征信的信息全都是通过信用卡申请的时候填写的信息来上报的。所以大家在办理信用卡的时候，尽量让银行感觉到你是一个工作稳定。用学历高比较有钱的客户。具体的方法就是填写信用卡的时候，工作单位，不要老是变动，工资可以写高一些。职位把你领导的职位写上去就好了，大家不用担心，尤其是学历，他跟学信网是不通的。然后地址呢，最好也固定就写自住。让银行的认为你是一个有房子的人，这样你的基本信息，就会比大部分人都来的好看。

信用卡的使用额度最好要控制在百分之七十以下。如果超过这个成数会给银行造成一种你比较缺钱的假象。不管是提按揭、信用贷、信用卡都会有影响。如果有批信用贷的计划，最好把使用额度控制在百分之六十以下。然后总额度控制在十万以下。除了上面所说的还有前面给大家讲的，还有最重要的一点就是，切记，切记，珍爱生命，远离网贷。

再次强调：珍爱生命，远离网贷

说到网贷大家应该都比较熟悉的就是微信的微粒贷。因为，他们用的是，个别银行的资金，所以也是会上征信，银行对这类贷款是怎么看的。他们会认为借网贷是一种现金流比较紧张的表现。很多时候，你的征信里面仅有一笔网贷那银行贷款就会因此被拒。甚至，我们有一个客户，因为从微粒贷借了一笔钱申请一张信用卡，就是半年都没有下卡。

苏宁任性付，就是这么任性，我为任性带盐。

苏宁任性付，我们在这里需要重点的提一下。他可以说是网贷中的MVP了，在2017年的九月份之前。买一个东西就会上一条征信。那看到上面这样的征信报告以后，第一反应肯定是想知道会对自己的影响是什么，那我们来看网友的回复。

大家可以看图片，然后自己感受一下。扪心自问，如果你是银行的客户经理，那你还会给这样的征信批贷吗，但是九月份之后呢，苏宁将任性付改成了联合上报。我也打电话问了一下，就是每个月上一回中信。但是一年上十二次也扛不住。那未来的大趋势呢，网贷不会一直处在鄙视链的下游。银行可能不会再戴着有色眼镜去针对网贷，但是现在。还是要请大家珍爱生命，远离网贷。

2、流水

通常我们在办理按揭贷款的时候中介会帮大家做一份假流水。这一招在前两年非常好用，但是从去年下半年开始以及。今年就会面临着被拒贷的风险，在信贷紧缩的大环境之下，之前我们考虑的，这个银行产品好不好，到现在是我的贷款，能不能批贷的。这个状态，可能在短时间之内会变成常态，所以不管是征信也好，流水也好，我们努力的变成银行心目中的优质客户是非常重要的。上面有提到如何。保持征信的良好，下面呢，我们就会说一下如何用科学的方法养一份银行认可的流水。

银行对于流水一般的要求都是半年或者一年的平均、月流水满足负债月供、加上您贷款月供的两倍。这个解释，可能比较枯燥，我给大家举个例子，假如说XXX在重庆买了一套房，按揭每个月是还一万块钱，信用贷每月是还两千块钱，那信用卡负债十万。即将贷款的月供是八千，那为了更直观的显示呢，我们也给大家做了一张图。

负债月供是很好理解，那需要解释的就是对于信用卡的负债。他的月供是按照使用额度的百分之十进行计算的。通过上面的这个例子，大家就可以。判断自己的贷款到底需要多少流水了。

计算出了我们需要的流水是多少，那我们还要知道银行认什么样的流水。

这里面，我主要说的就是对私流水，也就是个人的流水。公积金、打卡工资、劳务派遣、奖金、补贴、分红、租金、期权。以上说的这些种类的流水，只要持续半年以上，银行是就会进入流水的。很多朋友就是每个月固定的时间有一笔固定的金额的转账，但是没有备注，这种。银行流水是需要持续买一年以上才能够算得。

如果负债较高或者工作不稳定，就会面临一个问题，流水不够。大家看到宣传海报里面有说怎么去养一份银行认可的流水，因为这个话题比较敏感，我发一个文字，如果看不懂的朋友也可加入知识星球。

客户：我想做一份银行看起来不错的流水，该怎么做？

答：银行对于按揭流水的认定，主要看你是否有稳定的收入来源，什么收入比较稳定呢？

1.打卡工资、兼职工资、奖金、分红、租金等—这类收入满6个月以上银行就认可。

2.有的朋友每个月固定日期会有一笔转账，这种流水银行也是认可的但是需要满一年以上。

显而易见，第一类流水更有效，更受银行认可。

那么怎么去养一份银行认可的流水呢？

1.准备一张中信银行的储蓄卡作为收款卡；

2.让您的朋友每个月固定日期给您转账一笔或几笔，分别备注（工资、奖金、租金等）；

PS：

a：用中信银行卡是因为，可以隐藏打款人信息。

b：打款时间最好是每个月固定日期，碰到节假日提前或延后，上班时间为佳。

c：银行喜好多存少取，切记当天转账当天转走，最好分几天转走，并且保证余额不为零。

d：打款人不要是夫妻或父母，最好不用同姓。

e：工资不要是整数，带小数点。租金三个月一打。

3、选错银行

在办按揭贷款的时候，一般银行的选择都是由中介来进行操作的，这个也是被拒贷的原因之一，大的中介像绿皮等都是分前端和后端的。前端就是和您接触的门店的经纪人，他会带着您去办贷款缴税过户。然后后端就是辅助经纪人的金融部的客户经理。他会告诉我们店经纪人如何去带您办贷款、怎么交税、怎么过户。

那么就会出现问题，门店经纪人大多数都是不懂贷款的。所以您这笔按揭贷款的靠谱程度就要取决于经纪人背后的金融部客户经理的靠谱程度。大家应该都知道，绿皮等这种大中介人员的流动率是非常高的。不光是门店的经纪人，当然也包括我们说的金融部的客户经理。所以选对人对你的按揭贷款、批款是至关重要的。我们推荐买房的时候一定要找老销售，甚至是店长，他们的背后至少会认识几个精通按揭贷款、问题解决能力极强的金融部大佬。

三、按揭贷款什么时候提前还款、如何选择还款方式

1、提前还款

按揭贷款实际上是ZF给大家的福利。尤其是人生的第一笔按揭贷款、利率低、贷款成数又高。很多人财富的翻倍也是通过按揭买房、房产再升值来快速实现的。因为按揭贷款的利率足够的低。年化利率百分之4.9左右，而现在的理财渠道百分之七以上是很好实现的。比如前段时间支付宝搞活动就有百分之九到百分之十的收益。所以个人的建议就是不要着急，提前还清贷款。

经过一轮房价的升值，按揭贷款所占比例越来越少了，通过房产升值，再投资房产的需求也会越来越高，大家就会有二抵套现的需求，或者说截断然后再次抵押的需求。因为资金使用率的问题，对于截断再抵押，最好贷款是按揭款的三倍以上最合适，否则还是建议进行二次抵押。

2、还款方式

按揭贷款的还款方式有两种，一种是等额本息，一种是等额本金，那如果有想要了解这两种还款方式的朋友可以加入知识星球或者持续关注。

无论是等额本息还是等额本金，贷款的实际利率是一样的

如果你买房是刚需，并不是投资，并且，又属于比较保守型的客户，理财能力比较弱，而且有充裕的资金和还款能力，那就建议选择等额本金的这种还款方式。

如果买房是用来投资，并且还有再入房产的打算，资金流又并不充裕，并且理财能力较强的话，还是建议选择等额本息的这种还款方式，因为还款压力更小，资金的使用率更高抗风险的能力增强。

四、信用贷

1、信用贷可以操作的种类和额度

放贷机构的工作，说简单也简单，把资金借出去，赚来的利息能够覆盖不良贷款造成的损失就是一个成功的生命。把钱发给什么样的人群就是放在机构要重点考虑的。

有的机构喜欢公务员、事业编、拔尖的国企和五百强。有的机构喜欢做生意的人，有的机构喜欢蓝领，有的机构喜欢做供应链金融的。

甚至澳大利亚还有一家公司专门给妓院的妓女放款。他们都有一套逻辑自洽的风控体系，对于我们贷款的来说就是了解清楚各家放贷机构的喜好阿到正确的地方去申请贷款。

刚才我们提到了公务员、事业编、拔尖的国企和五百强的人群。目前这类人群是最容易获得信用贷的。而且利率都比较便宜，综合年化利率是百分之十多一点，那具体怎么操作呢。

上面这张表格就是不同的收入级别能够获得的信用贷的总额。那如果月工资资达到了两万的话申请的组合是下面这样的。

但是毕竟我们国家的人不能够都去当公务员和事业编也不能够都去拔尖的企业和五百强工作。有些朋友就会抱怨说我们公司也很厉害，我的社保和公积金的缴纳标准也很高，那我能贷多少钱呢，我还是扔着表格出来。

以上部分就是我们说的以上班族的身份申请信用贷。

四、接下来我们说一下，有房产的人怎么向银行申请信用贷。

一类的就是你有房子，而且按揭贷款，哪怕你的房子是新买的还没交房。只要你的按揭贷款还满半年了，就可以申请信用贷款。

大家可能会觉得奇怪，为什么我的房子还没有到手，而且我在银行还欠了几百万。竟然还能够再申请贷款？

银行的想法是这样的：如果你连续半年按揭贷款的还款情况都是正常的，那说明你是一个有房子或者说即将有自己的房子，也就是有资产、有还款能力和还款的意愿，因为你已经连续半年有正常的还款记录了。那这样的情况能申请到多少额度的信用贷呢，我还是给大家看一个表格。

还有的朋友就会问说：如果我的房子是新房，没有贷款。或者说贷款的类型，不是按揭，而是抵押经营贷，或者是抵押消费贷。那这种情况是否也可以申请信用贷款的。

答案：也是可以的，一般这种贷款的名字就叫房值贷，也就是你房子的价值还有很大一块是没有被利用的。放贷机构会根据这部分价值推算出放贷的额度。

刚才两个贷款方式都证明，有房子是个好东西，那如果房子正在装修也是可以申请到信用贷款的。

还是来给大家看一张图，那大家看完这张图就知道自己家的房子装修能够贷多少信用贷了，要知道这种装修贷是没有职业要求的，自由职业者也是可以的，不用缴纳社保、也不用缴纳公积金。

既然我们说到信用贷是刷脸借钱，那还有哪些条件是能够提升刷脸这项技能的呢

那就是车和人寿保险单。今天的我们就来说一下保单。

放贷机构，为什么会经常保单了呢，对于舍得花钱给自己买保险的人，而且是连续两年都在买，这说明什么呢？

要不保险购买人不是很缺钱现金流比较好。要不然就是风险的意识比较高，而且这份人寿保单，也是一份小小的资产。所以放贷机构会觉得这类人群，比较有钱，只是暂时碰到了资金困难，是可以给信用贷的。那人寿保险单能够达到多少钱呢，还是请大家来看一下出。

2、信用贷前期的准备工作

五、抵押贷

1、抵押贷款的不确定性

不确定你这句话应该大家是都不太喜欢听的，银行贷款的不确定性来自几个方面。

第一，宏观的贷款政策会有变化，那以前抵押贷款是可以买住宅的，后来规定的不可以买住宅的、可以买商业，后来商业也不能买了、可以买家具珠宝。每次变化都会误伤一批贷款的客户。所以说银行贷款是没有办法承诺在几月几号之前一定能放款的。

第二，就是各家银行的贷款的产品会有大的转向，比如说工行，有一段时间发现抵押消费贷、不良率、抬头，然后收紧了贷款政策，很多客户，就需要重新找别的银行。

第三，就是有的银行会比较激进打擦边球，但是后台又不够硬，银监局抽查被查到的话就可能会判定是违规放贷，直接会停掉贷款业务。比如说南京银行、中国银行、渤海银行、即使已经抵押登记的也都是退件了。渤海银行是更严厉挨个客户联系，要求提前还款。所以作为贷款中介机构很难承诺说几月几号之前一定能够放款多少钱，那什么是确定的呢，研究清楚各家银行的政策细节，按照银行的贷款政策严谨细致的准备贷款材料。

节约客户的时间和精力，那这些是可以保证的。另外，可以后收费，贷款到手以后再收费也是可以保证的。所以对于贷款大家最好是提前准备、规划和操作。建议宁可多交一个月的利息，也要给后续操作，留下充足的操作时间。

2、什么是银行的二抵

大部分人首套房都是按揭贷款，经过一轮楼市价格的上调，所买房屋价格上涨百分之五十，甚至三倍。那这个时候呢，我们就把房产升值的部分，通过抵押的方式变现的需求，按揭贷款的利率很低，如果所贷的金额不是很大的情况下，还掉按揭贷款，就显得得不偿失了，这个时候银行二抵的产品就派上用场了，二抵的顾名思义，就是在原有按揭贷款的基础上进行二次抵押，一般这一类的产品在一线城市都是可以操作的。要求就是按揭还满一年，并且房产证已经出了。

房产抵押贷款，按揭贷款、短期的资金拆借和过桥这些操作对于多军来说是很有必要的，是你实战的武功招数，期待下期精彩……

六、线上讲座问答筛选

问题1:以小孩的名义买房。父母作为共同还款人，如果父母手上的话有。两套房子在贷着款还能作为共同还款人，然后帮儿子还贷款吗，儿子现在还在大学没有毕业。

答：一线城市的话，有概率被拒贷，即使批贷应该也是按着二套走

问题2:支付宝流水能作用不?

答：不认，企业发公司不会打到支付宝账号的@肖潇

问题4:紧接着问题1，现在有的中介他承诺，比如说可以阿。办假流水假收入证明。那这样子父母就不用做共同还款人啦，但是我觉得有点悬，那不知道能不能信他们。

答：不知道您是哪个城市的，搜一下中介的风评，如何您的合同日期比较远外加中介风评不错，即使被拒贷问题也不大，换家银行重新批贷@桃李无言

问题6:请教下，夫妻双国企。双方税前大约共45这样。已有175的30年贷款，还能申请到30年的300(含50公积金)贷款吗？

答：您加我微信把您所在的城市，和您的详细情况说下，一线基本会被判定未二套，建议全款再抵押（北京需要离婚一年以上才不被判定未二套，考验爱情）二线单议(二线抵押贷是卖方市场可能不合适)。@吉祥 @夜深人寂

问题7:单方国企已贷公积金80二十年想二套如何贷到300方法如何最优

答：你的信息太少没法给您系统性建议，建议加微信听一下我们的信用卡课程，二套以下的买房者，信用卡资金最好利用起来。@吉祥

问题8:如果不肯批贷。增加担保人(直系亲属)有用吗？或者带其他房产证作为资产证明有用吗？谢谢。

答：您的信息也是比较少了，不批贷的原因有很多所在城市的政策、所选银行的政策、所选银行贷款额度是否充裕、借款人的征信、流水问题、还有就是中介是否专业等。@夜深人寂

问题9:请教一个问题，那如果贷款那个银行流水不够，有什么办法能够短期之内解决

答：在流水卡做房租流水、兼职流水这个要看运气了，2018年按揭贷款应该会好贷@李先奎

问题10:同时向两家银行申请了两笔抵押贷，银行放款后，再次申请按揭，有无影响？

答：一线有影响，其他城市需要给您确认下@魚悠游〜

@索然 问题11:去年批了个民生消费贷，30.当时傻x，不知道，分了好几次提出了的，会不会显的贷款次数过多，影响以后贷款？

答：流水够，不会，不用太担心，很多多军征信小10页

问题12:车贷，房贷正常结清了的，如果笔数比较多，会对以后贷款有不良影响吗

答：不会，正常还贷，结清。银行认为您是优质客户咯

问题13:民生银行消费贷只有10万。怎么提高额度？

答：利用信用卡吧，加微信给您推荐课程，养卡2-3年，夫妻双方，可操作资金至少50万，比民生消费贷利率便宜年化5%@爱生活

再次感谢：启星懂懂懂之小雨懂贷的精彩分享，下期线上讲座继续为大家答疑解惑，谢谢大家持续关注------

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