经常被人问到房产抵押贷款的细节，今天有空，我将流程详细给拆解给大家看，也是把在自己从业十年的经验跟大家做一个分享，希望对大家融资有所帮助！

先解释下什么是房产抵押贷款，它和按揭有啥区别 。

房产抵押贷款是你将已经持有房产（不管是全款还是里面有按揭都可以）抵押给银行，银行根据客户指令放出贷款的这样一个操作。

按揭呢，本质也是抵押贷款，但它的用途是用于购房，而房产抵押贷款的用途则是消费（小额）或者经营（大额）。

抵押贷款的意义，是为了提升经济。

因为：消费是GDP的重要指标，占比约为60%，通过刺激消费从而优化工厂效率，提升人民群众收入。

而通过经营用途发放给小微企业贷款，则可以帮助占中国经济绝大多数的小微企业在行情好的时候扩大利润，行情不好的时候雪中送炭，因为恰恰是这些企业构成了中国最坚实的经济基础 。

所以，银行通过对这两方面的信贷政策，从而起到调控宏观或微观经济的作用。

那下面咱们再看看到底应该如何申请办理房产抵押贷款 。

抵押贷款需要的材料有：

针对借款人：身份证，户口本，结婚证或离婚证与离婚协议，征信；

针对抵押物：不动产证书；

针对到底是消费还是经营用途的证明文件：收入证明或营业执照；

针对还款来源：佐证还款能力及流水是否符合贷款性质的银行流水；

准备好以后，银行就分五个步骤来进行贷款审核：

一、先看人

再好的抵押物，借款人的资质不行一切白搭，所以要看几点：

1、征信是否符合要求，比如负债是否特别高；信用卡有没有刷爆；最近申请贷款次数多不多，一般要求两个月内不要超过4~6次以上贷款查询 。

2、离婚协议上是否对该抵押物进行了确权，是否有潜在的债务风险，比如有的离婚协议上，标明此房产在孩子满18岁的时候过户给孩子。

则该抵押物的产权在此时虽然在父母名下，出于对未成年人的保护，也是无法抵押的。

再比如离婚协议里有潜在的债务未履行：每月给孩子多少钱，约定给对方多少钱等，都要算入借款人的负债当中去 。

二、看抵押物

一个流通性好，成长性高的抵押物（房产）可以防止发生违约风险后可以及时处置该资产以及保障借款本金的安全 。

所以，现在主流接收的抵押物就是住宅房，像公寓、写字楼、厂房、经济适用房、拆迁安置房等资产由于过户较为复杂且买房较少所以很难抵押。

在普通住宅房（不含经济适用房和拆迁安置房）里，一般是根据房产评估价的60%~70%去给额度，比如700万的房产，抵押贷款的金额一般在420万到490万之间，如果里面有按揭100万，还要扣除100万以后，则可贷320万到390万，这就是房产的二次抵押 。

如果你的资质比较好，房产的流动性和成长性也比较好，那可能会比其他人贷出更多的额度 。

当然，上面说的房产评估价会随着时间和市场的变化而变化。

所以，说句题外话：没有永恒的优质资产，只有不断地去优化资产配置才可以长期跑赢通胀 。

三、看营业执照和收入证明

营业执照的年限反映了该企业注册时长，企业越长理论上推演企业家管理企业的水平和做生意的经验可能也就越足，也就越能抗风险，因此贷款的利率可能会有一定的优惠。

除此以外，还要看这个公司是否有司法诉讼，一般以企查查的为准，一些小的民事纠纷问题不大，涉及到刑事问题则肯定不能予以通过 。

收入证明，则有固定格式，如果企业有模板也可用原有模板，不强求 。

四、看银行流水

银行流水就是你的借记卡往来账明细，反映的是一个人的赚钱能力和生意性质，这些对贷款的还款方式和性质都会有直接的影响 。

征信有问题怎么处理？

如果是因为信用逾期造成的，不要慌，有当前逾期，就立马还款。逾期初期向银行说明。很多逾期并非刻意为之，而是忘记了还款日。这时候，要第一时间联系银行、贷款平台，说明自己并非有意逾期，并及时还清借款。

如果当前逾期已经还请了，但是征信系统没有更新，你需要立即提出异议或者给出非逾期证明。一般来说，逾期不超过2次，银行还是会酌情处理，房屋抵押贷款也是可以通过的，但一定要及时还清账款，否则逾期就会一直跟着你。如果是因为查询超了，可以匹配对查询宽松的银行产品。

如果以上所说都不是造成征信不良的原因，只能通过时间来消磨了，根据《征信管理条例》规定，征信系统每5年更新一次，5年后会清除5年前的不良记录的，需要注意的是这个5年的期限是从实际还款日开始，而非应还款日。

房屋抵押看负债吗？

在苏州办理房屋抵押银行贷款中，如果借款人征信不好，逾期次数过多，或者是最近一期有逾期还款，那么对房屋抵押银行贷款的申请都是非常不利的。同样的，就算借款人征信过关，但是负债过高，也会直接被银行拒贷。

负债通常是借款人还款能力的提现，假如借款人月总收入是1万，但是每月的贷款加上信用卡月还款就有7000的负债，那么这种情况下的房屋抵押贷款申请是不容易被银行审批的，因此建议，个人负债率最好是控制在70%以下，最多也不要超过80%，否则就难以申请到贷款。

比如某个人的流水都是每个月固定的工资转入则该人流水就是受薪人士，长期的抵押贷款可能比较适合他。

也有些人的流水是经常和不同的人之间往来转账，也备注有货款，则这些流水可以被认定为生意流水，对申请抵押贷是有帮助的。

有些人的流水可能都不足以支撑现有的房贷负债，这时银行的意见一般都会审慎，不会予以批准 。

银行流水一般在银行APP里都可以转出，注意要留有交易对手信息 。

审核流水的时候需要把夫妻之间转账，银证转账，股东转账扣除，剩余部分为实际收入，则可纳入核算。

以上呢，是一些基础材料，基本就够了。

如果遇到特殊情况，比如房龄大则需要调房子的档案，如果申请人年龄大了，可能还需要提供子女作为共借人，则子女的一些基本材料也要被纳入申请材料中来 。

五、批复、抵押、放款

后面的事就简单了，银行根据资料进行审批，通过以后就会通知借款人来签借款借据，通俗说就是打张借条，后面安排抵押手续。

现在都是房产局联网，在行里直接办理，办完后等抵押手续完成就可以根据客户的要求，安排放款了 。

以上就是房产抵押贷款的全部流程，实际办理过程中，会遇到很多复杂问题，欢迎私信小编，也欢迎各位收藏，转发，交流投资经验！

其实生活中，不少朋友都有被他人请求担保的事情，这并不稀奇。可是大多数朋友并不知道，当贷款人无法偿还贷款、拒绝偿还贷款时，贷款机构有权要求担保人来偿还贷款。

什么是担保人？

根据责任范围，担保人分为一般担保人和连带责任担保人。

无论哪一种，都是需要承担担保责任，当借贷人不履行还款义务时，担保人需按照约定承担并履行义务进行还款。

但是一般担保责任和连带担保责任也存在差异：一般担保责任的担保人一般只承担第二顺位偿债义务，只是在主债务人不履行还款义务时，有代为履行的义务，起到的是补充作用；连带责任的担保人与主债务人为连带债务人，即债权人在担保范围内，可以向债务人求偿，也可以向担保人求偿，债权人无论选择谁，债务人和担保人都无权拒绝。

换句话说，连带责任担保人与主债务人的权利义务及其责任问题适用于连带债务的法律规定；一般担保人与主债务人间不存在连带债务问题，只是在担保人向债权人履行债务后，担保人对主债务人享有追偿的权利。

为他人担保有哪些风险？

1、担保人有可能成为被告！

无论是主观还是客观，只要借贷人恶性违约，那么贷款机构就会贷款机构就会通过法律途径追讨欠款，在无法想借贷人成功追讨债务之后，他们有权对担保人进行控告。

2、担保人有可能会有财产损失！

贷款机构无法对借贷人成功追讨债务时，会对担保人进行追债，担保人若同样无法履行偿债义务的，可能会通过法律途径对其名下资产进行申请查封，甚至走到法拍的流程。

3、为他人担保增加本人名下负债！

贷款机构一般会将担保人名下的担保贷款直接认定为负债，即担保人担保多大金额的贷款，就被认定名下增加多少负债额度。有不少朋友在购买房产时，才发现因为自己为他人担保贷款导致自己负债太高而无法申请购房按揭贷款。

4、即使借贷人死亡，担保人也许偿还结清贷款。

无论什么情形，只有贷款结清之后担保人才能抽身而退。即使借贷人去世，担保人也无法中断贷款偿还义务。

因此，虽然增加担保人可以让借贷人更容易申请到优质贷款产品，但对于担保人来说有百害而无一利。

一

关于负债

1. 信用卡负债

1）信用卡负债率大于80%有负面影响，严重者直接被拒贷。

计算公式：已用额度÷授信额度×100%＝负债率

2）申请贷款时，银行会通过你的月收入计算你能接受的月还款能力，也就是你在还多少钱的情况下没压力，从而保证你不会发生逾期，银行也顺利收回本金。

计算公式：月收入-信用卡月还款额-贷款月还款额＝你能接受的月还款额

注：银行根据这个额度给你批款。

3）信用卡如何计算月还款

比如：你的信用卡已用额度为6万，贷款负债为0，你的月收入2万。

虽然你信用卡用了6万，下个月需要还款6万，但银行并不会把你信用卡月还款额计算为6万。

计算公式为：信用卡已用额度÷10＝信用卡月还款额。

按照上面的例子计算：

你能接受的月还款额＝2万-（6万÷10）＝1.4万

2. 贷款负债

1）贷款月还款额，因为贷款都已经是分期了，每月还款额很明确，把所有贷款月还款额相加就可以了。套用公式就能计算出你能接受的月还款额。

2）房贷不计入负债，是的，按揭住房贷款的月供是不计入负债的，所以计算公式中不用减房贷月供。

注：除按揭房贷以外的房贷类型是计算负债的。

比如：你的信用卡已用额度为6万，信贷月还2000元，按揭房贷月供3000元，你的月收入2万。

你能接受的月还款额＝2万-（6万÷10）-2000元＝1.2万（银行根据这个额度给你批贷款）

二

关于逾期次数

1）近两年不超连三累六：即两年内信用卡和贷款逾期连续不超3次，累计不超6次。

2）两年外征信做参考，银行审批贷款并不是只看两年内的征信，即使两年内征信良好，但两年外征信逾期严重，风控也会把两年外的逾期做为审批参考依据，有导致审批降额或拒贷的可能。

3）逾期金额1000元以内可不算作逾期，部分银行会把1000元以内的逾期看做是客户非恶意逾期，审批贷款时可以不算作逾期。

三

关于查询次数

在征信最后面查询记录一栏里，可以看到查询次数的情况，里面包含查询日期、查询机构、查询原因。

在查询原因里可以看到贷款审批、信用卡审批、贷后管理、保前审查等记录，银行根据查询原因和查询时间计算你的查询次数。

1）贷后管理不算查询次数，你在银行申请信用卡或贷款成功放款后，银行会不定期的查看你的征信，目的也是让银行自己放心，这个行为并非你主观意愿的，所以不算做查询次数。

2）信用卡审批、贷款审批算作查询次数，这两个原因是你主动申请才会查询的，有时候也可能是你无意识中点了手机上的网贷导致的，但无论是你有意识还是无意识，只要显示了就算作查询，没有特殊情况可言。

3）同一银行多次查询算一次查询次数，这里是有时间限制的，同一银行查询间隔太长就不行了，这里没有明确的标准，在我看来10天以内的都可以沟通。

部分银行没有开放这个政策，之前给客户操作招商银行，他们就是只看查询次数，无论是否同一银行查询，没有商量余地。

4）近半年超过4次查询有拒贷风险，根据上面查询次数的介绍，计算自己近半年的查询次数。

四

关于账户状态

最容易忽视的一项，但很重要。

位置在信用卡和贷款显示近两年逾期的表格中，在表格最左面有个「账户状态」。账户状态分为正常、冻结、止付、呆账、销户、未激活。正常状态是最好的。

其中冻结和止付需要修改为正常状态才可以申请，带证件去银行柜台办理即可修改。呆账是直接被拒的，有的人呆账金额显示0元，但同样拒贷。