房产抵押贷款是青岛比较常见的大额融资方式，具有额度大、利息低、还款方式灵活、授信期长等诸多优势。

因为有抵押物担保，所以房产抵押贷款是青岛所有贷款机构都非常喜欢的贷款业务。青岛各银行和贷款机构根据借款人资质、需求、房产情况等因素不同进行差异化竞争，各有优势和缺点。那么面对琳琅满目的房产抵押贷款产品，该如何选择呢？

步我们先了解下青岛市面上有哪些房产抵押贷款产品。

一、房产抵押贷款有哪些种类。

按照借款用途不同可分为经营性抵押贷款和消费性抵押贷款

按照放款机构不同可分为银行抵押贷款和机构抵押贷款

按照房产抵押状态不同可分为一押贷款和二押贷款

需提供营业执照，贷款用途为企业经营，以公司、法人、股东或者第三方的房产抵押（住宅、别墅、临街商铺、写字楼、厂房、公交仓等），作为抵押物向银行申请贷款。

1、贷款利率：年化利率3.5%-5%左右；

2、贷款期限：1-30年，一般选择3-10年期先息后本，中途完全不归本的较多；

3、贷款额度：商品房一般可贷额度是房产评估价70%（个别银行别墅可做70%），如果自身资质好，部分银行可贷80-90%。公司是高新技术企业或小巨人企业，住宅抵押更高可贷房产评估值的，企业经营好加上信用敞口更高可贷房产评估值的200%，而商铺、写字楼等商业地产更高可贷评估值65%。

贷款总额一般银行控制在1000万以内，少数银行更高可以申请3000万及以上。

基本申请条件

1、年龄：借款人年龄18～65岁，抵押人年龄75以内；

2、企业和申请人征信良好，无未结被诉、被执行；

3、一般要求营业执照满一年，部分银行可做当前执照（刚注册执照，个体也可以）；

4、近一年收入流水双倍覆盖借款金额，也有部分银行对流水要求稍宽松；

5、房龄30年以内，面积不低于40平，超龄只能做机构抵押；

6、贷款用途为企业经营，需提供购销合同收据发票等，借款金额大于50万需放款到第三方账户（也叫受托支付）。

青岛消费性抵押贷款

不需要提供营业执照和经营数据，直接以个人名下商品房、别墅、有证还建房、房改房、经济适用房等有证房产，出让或划拨性质均可。向银行申请抵押贷款。

1、贷款利率：年化利率3.6%-5%左右。消费性抵押贷款相对经营抵押贷利率较高一些。做的银行也比较少。

2、贷款期限：1-30年，消费性抵押贷款一般都是等额本息还款方式，先息后本的一般年限都很短。

3、贷款额度：商品房一般可贷额度是房产评估价70%。贷款总额一般在300万以内，借款金额大于30万需放款到第三方账户（也叫受托支付）。。

青岛机构抵押贷款

夫妻双方有一方征信尚可就可以做银行抵押贷款，如果夫妻征信双黑，房龄老，面积太小等等银行无法做抵押贷款的情况下就只能考虑机构抵押了。

1、贷款利率：一般月息0.5-1%左右；

2、贷款期限：1-10年；

3、贷款额度：根据房子情况而定，房龄老成数就低一些，一般7-8成。

基本申请条件

1、年龄：借款人年龄18～70岁，抵押人年龄75以内；

2、基本都可以不看征信，不看五级分类；

青岛二次抵押贷款

二次抵押是指按揭房或者已经处于抵押状态的房产，再次抵押。向银行或机构申请抵押贷款。目前青岛做二押的银行非常少，而且成数不高，所以二押一般以机构抵押为主。

1、贷款利率：银行二押年化利率5%左右。机构二押月息0.5-1%左右；

2、贷款期限：一般3-5年；

3、贷款额度：举个栗子，房产评估值为500万，尾款还有300万。

银行二押一般是7成，那么可贷额度=500X0.7-300=50万

机构二押一般是7-9成，按8成算，那么可贷额度=500X0.8-300=100万

基本申请条件

1、年龄：借款人年龄18～70岁，抵押人年龄75以内；

2、银行二押要求会比较高，机构二押对征信要求相对较为宽松。

二、房产抵押贷款如何选择贷款银行或机构

选择贷款银行或机构之前先了解自身情况

1、需要多少资金？（想要额度更高怎么办？）

2、自己和配偶征信情况怎么样？（负债超、逾期多、查询多怎么办）

3、是否有充足的流水？（流水不够怎么办？）

4、想要贷多长时间？（先息后本最长可贷10年，等额本息最长30年）

5、你的爱人或产权人是否同意抵押贷款？（大部分抵押贷款产品需要夫妻双签）

6、你想要什么还款方式？（先息后本、等额本金还是气球贷）

7、房产是什么情况？全款还是按揭，住宅还是商业地产、出让还是划拨（房产在外地怎么解决？）

8、资金什么时候要？（要得急就做审批快的银行或者同时做笔信贷、车贷解决燃眉之急）

总结：在上面问题都有明确答案之后，符合条件的情况下肯定都是银行，实在不行再考虑机构。比较容易让人纠结的就是，房子还有尾款的情况下，选二押好还是过桥办一押好。

二押优点：1、快！最快当天可放款，额度高，高的可做9成（比如房产评估值500万，尾款300万，按9成，二押可贷额度=500X0.9-300=150万）

2、手续简单，不涉及过桥，办理费用少。

二押缺点：利息高，如果自身资质好，有真实经营，可以做银行二押，利息不高。不满足条件，做机构二押利息相对比较高了。

一押优点：1、利息低，征信没太大问题基本都可以做到年化4%以下。

2、还款方式灵活，选择多。

一押缺点：1、因为涉及过桥解押，所以整个流程会比较长。办理费用相对也会更高一些，不适合非常着急用钱的朋友。

2、放款成数不高，一般就是7成，资质比较好可以批8成，有高企小巨人那就可以做10成。所以如果本身资质不太好，需要资金比较多，房子余值不多就不建议做一押。

确定好大致方案后，下一步就是准备青岛房产抵押贷款资料了。

青岛房产抵押申请材料

身份证、、征信、户口本、房产证、结婚证（离婚证）、产调；

收入流水、（经营抵押贷款需要提供营业执照，经营数据等）；

如果用他人房产作抵押，还需提供房产权属人(含共有人)身份证、结婚证（离婚证）、同意抵押的书面证明等；