#01

近期，全国多个城市房贷利率即将上调的消息疯传，为此克而瑞苏州房产测评分析师电话调研了苏州近20家主流银行，从调研结果来看，暂无一家银行利率上调，且结合数据来看均与上月持平，首套首贷稳定在4.25%，二套未还清稳定在5.05%。

从调研结果来看，苏州首套房首次贷款，最低房贷利率为4.25%！二套已结清的跟首套一样，二套未还清的大部分银行利率为5.05%，最高5.2%。

当下，苏州大部分银行房贷资金十分充裕，与去年排队等贷的现象截然相反，现在各家银行基本上是“钱等人”，正常情况下1周左右，资料齐全最快仅需2-3个工作日即可放款。

多家银行表示，二手房房贷利率更为宽松，一手房要看合作楼盘，此外个人征信也非常重要。

在问及目前利率是否有可能继续下降时候，大部分银行的回复都是不太可能。

事实上，苏州最低4.25%的首套首贷利率从5月开始，已保持了近两个月，有不少购房者还在期盼“房贷利率再降”，而当下得到银行个贷经理的肯定回复——已至低点，不会再降！

从当下苏州的购房环境来看，苏州的房贷利率已经达到历史低位，限售和外地人限购政策上非常宽松，购房门槛降低和购房成本减少，没有首付压力的购房者，确实是到了提钱入场的时间了。

#02

7月13日，国新办举行的上半年金融统计数据情况新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜表示：

下一阶段，人民银行将继续深化利率市场化改革，持续释放LPR改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用，充分发挥利率自律机制作用，维护市场良好竞争秩序，推动继续降低实际贷款利率，让广大市场主体切身感受到综合融资成本实实在在的下降。

“让广大市场主体切身感受到综合融资成本实实在在的下降”，这段高层的重磅表态中，很可能意味着1年期和5年期以上LPR同时下降。

既谓“广大市场主体”，自然应该是普惠性降息。

今年到目前为止，1年期LPR一直维持在3.7%，没有变化。

跟按揭相关的5年期以上LPR，在5月份普降了15个基点至4.45%。此外，首套房在5月中旬定向下调了20个基点，最低至4.25%。

如果真是普惠性降息，就购房者而言，降息影响能有多大？

据央行数据，2021年末，全国个人住房贷款余额38.32万亿元。

假定5年期以上LPR继续下降10个基点至4.35%，那么，从4.6%到4.35%，每年购房者能够少还利息上千亿。

同时，全国还有超过12万亿的开发贷款余额。如果LPR普降的话，深陷困境的房企，也能少还不少利息。

也就是说，LPR利率下降，光在地产行业，就能释放出巨大的利好。

让我们一起静待7月20日央行最新LPR公布的时刻！

#03

转眼，苏州5.9新政落地已经两个月了，苏州楼市也肉眼可见的回暖了，但是众多购房者所期盼的降首付政策并没有到来。

7月已经过半，据克而瑞苏州房产测评统计，7月1日-14日，苏州市区商品住宅供应面积为7.12万㎡，环比减少59.3%，成交面积为29.12万㎡，环比减少6.06%。在供应面积大为减少的情况下，成交面积却没有大幅减少，可见苏州新房市场确实在上行，且分化加剧。

高价值板块的高品质改善项目基本是独立行情，开盘售罄，比如说万科玲珑璟源、狮子山澜庭（澜院）。而对于中低价值板块，特别是高库存板块，以价换量仍将普遍存在。

我们要承认，正是这些城市红盘给平静的楼市添了几分热度、给市场增加了一些信心。

除了红盘热销外，近期，苏州多个板块的限价空间被打开，多个板块房价天花板被刷新，也振奋了市场信心。

科技城和萃澜庭备案均价29367元/㎡，突破科技城2.85万/㎡的价格红线，中建御璟峯备案均价直接冲破3万元/㎡大关，达到31111元/㎡，科技城的房价再上一个台阶！

一个月内，科技城房价实现三连涨：27900元/㎡→29367元/㎡→31111元/㎡。

太湖科学城的中建观澜雅境首批房源备案均价26700元/㎡，太湖科学城突破2.5万元/㎡大关。

园区胜浦的中铁建花语澜苑备案均价32066元/㎡，胜浦新房价格体系被重塑。

吴江运东，爱情云锦万象备案均价21834元/㎡，运东房价突破2万元/㎡。

相城澄阳中铁建花语云萃首批备案均价30500元/㎡，澄阳突破3万元/㎡。

吴中太湖新城的中建太泽之星备案均价为32500元/㎡，打破吴中区新房均价天花板！

说到底，房地产市场是一个预期的市场，所以新房市场上放松限价，能够利好一些楼盘出货。

通过调整限价来调整预期，限价空间打开后，购房者的预期提高，能够刺激需求的释放。

再来看二手房，截止至7月14日，苏州市区二手房住宅成交套数为2889套，环比增加了39.5%。这得益于二手房限售的解除，公积金贷款额度的提升，外地人社保缴纳时间的缩短等利好政策，激活了二手房的的市场成交。

按照这样的态势，7月苏州二手房的成交量大概率继续突破5000套，如果这样的成交量在8月、9月，甚至第四季度继续维持或者说增加，二手房成交活跃起来，在以房换房的市场格局下，苏州的新房市场也会持续向好。

#04

其实6月份，苏州新房的成交量就已经创下自去年10月份以来的新高，二手房成交量也首次突破5000套，7月开局，苏州楼市整体成交量走势也很不错。

我们预计，下半年三季度整个市场成交量还会小幅的上行，但是土地市场下半年仍旧比较艰难，房企整体的资金面还是很紧张，这种压力在三季度依旧不会有实质性的缓解。

END