许多人仍在认为“房子写谁名，房产便归谁有”。

其实，随着民法典、婚姻新规的陆续实施，房产证上的署名，愈来愈难决定房屋的最终权属或份额啦。这里，既要考虑“婚前全款”“夫妻共同买房”“婚后还贷”等购房状况，还要考虑婚育情况、家庭贡献、离婚过错等要素，才好决定归属。

《民法典》“物权”“婚姻家庭”“合同”等多部门法律条文，共同制约房屋实际归属的现状，已导致一些需拍卖处置房产的执行案件，更加复杂。

一、婚姻法规变幅大，署名难定房归属。

过去几十年，房价翻倍增长，房产在家庭财产中的比重越来越大。上世纪九十年代的“八年共同财产”条款，到了2001年《婚姻法》时就不得不改变了。

1. “八年共同财产”条款

“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过８年，贵重的生活资料经过４年，可视为夫妻共同财产。”（见1993年的《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条，又称“八年抗战条款”）

2. “婚前财产属个人财产”条款

“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……”（见2001年修订的《婚姻法》第18条）

2021年1月1日施行的《民法典》，沿袭了类似的条款。（见第1063条）

3. “产权归属多因化”条款

“……综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，……”（见2025年2月1日施行的《最高院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第5条）

目前，房产证上的署名，已无法在真正意义上决定房屋的归属啦，“加名”行为更难以与“夫妻共同财产”划等号。

二、房产归属因素多，出资来源占主流。

既然产证上的署名，不能真正决定房屋的归属，到底如何判断房产归属或份额比例呢？以下四种“出资”相关的因素，需重点考虑。

1. 婚前全款买房，个人财产概率高。

一方婚前全款购房，且登记在本方名下，该房产在婚后属于该方的个人财产。

若婚后在房产证上加了另一方的名字，并不一定变为传统意义上的“夫妻共同财产”，需视加名目的、加名方式、加名流程、婚育情况、家庭贡献等因素而定。

笔者认为，若通过房产公证且按份共有方式来加名，其未来份额的根基将比较牢固。

2. 婚前购房婚后还贷，需给另一方补偿。

如果一方婚前付了房子首付，婚后夫妻共同偿还贷款。离婚的时候，若无特别约定，该首付方通常会拥有房屋产权，但要对还贷部分及房子溢价部分给另一方补偿。

3. 婚后共同买房，属于共同财产。

不论房产证署谁的名字，只要没有特别约定，该房屋均属于夫妻共同共有。

即便在特殊情形下一方未直接出资的，依然享有房产的共有权。

4．父母出资购房，权属归其子女的概率高。

倘若房产系由男方或女方父母单独出资购置，无论购置之时处于婚前或婚后，只要登记在自己子女一人名下的，则该房产的所有权就归其该子女。

若双方父母共同出资，则房屋会被判定为“共有财产”的概率高，也会参考双方父母的出资比例予以划分份额。

可见，若仅从“出资”角度来看，A、B夫妻的房产关系，可汇总如下。

表中“多种因素”，系指夫妻财产约定、婚育情况、家庭贡献、离婚过错等。

显然，若存“多种因素”的房产成为被执行案件财产的话，上述各类因素就可能都汇聚到执行程序中来，增大执行法官及原告律师倒解“连环套”的任务。

三、署名归属不一致，执行程序工作多。

房产证上的署名与房屋实际归属不一致的现状，导致需拍卖处置房产的执行案件更加复杂，动辄多走执行异议、撤销权诉讼、代位析产等衍生程序，费时耗力，见下文几个例子。

1. 执行异议程序多。

法院好不容易查到登记在某被执行人名下的房产，刚要启动查封拍卖工作，其“前妻”就来主张该房产是其“婚前个人财产”，因某种原因尚未变更登记，法院不得不走异议程序。

2. 深度调查工作多。

某被执行人，通过婚内房产“加名”“减名”登记流程，把房产全部转至“配偶”名下，导致法院在网络查控时，未能找到该赖皮名下的任何财产。后来，经过律师大量深度调查，才找到配偶名下房产均系“夫妻共同财产”的证据。

3. 撤销离婚诉讼多。

某被执行人，借助协议离婚，躲避执行，把房产转移至“原配偶”名下，以至于法院无法直接执行。待原告律师撤销权诉讼胜诉后，才恢复正常执行程序。

4. 代位析产诉讼多。

房产婚内“加名”后，一些法院就不愿直接拍卖此类“夫妻共同财产”，都希望原告律师代位析产并确定好被执行人所占比例后，才会安排拍卖处置工作。

抛开房产归属/份额、执行复杂等话题，仅从房产证增加署名一事来看，“加名”确实能限制另一方“不当”处置行为，起到一定的财产保护作用。

但是，在办理房屋买卖、抵押等重大事项时，均需全部“署名人”到场，办事效率就会降低。若再遇到夫妻意见相左或一方突发变故等情况的，还可能导致交易“僵局”。凡事，各有利弊呀。

另外，房产证署名多寡，亦涉及抵押融资、授信额度、涉诉执行、企业风险隔离等深层次因素。可见，房产署名，因人而异，因事不同。

（作者迟彦杰，上海明景律师事务所）